Categoria catastale A2: tutto quello che devi sapere

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Stai per firmare gli ultimi atti di acquisto della tua nuova abitazione, quando ti sorge un dubbio: l’IMU si paga sulla prima casa o solo sulle seconde proprietà?

Ti aiutiamo noi di Casavo a chiarirti le idee e a verificare se hai le carte in regola per beneficiare di un’esenzione dal costo dell’Imposta Municipale Unica.

Categoria catastale A/2 e IMU

Iniziamo subito chiarendo un punto: le abitazioni principali in categoria catastale A2 sono esenti dal pagamento IMU.

Il primo aspetto da considerare è la definizione di prima casa per l’IMU, che ha ben poco a che fare con la prima abitazione acquistata in ordine di tempo.

Per scongiurare il pagamento IMU, devi infatti dimostrare che si tratta della tua abitazione principale.

Come disciplina la legge n.160 del 2019 (art. 1, comma 741, lett. b), la “prima casa” è individuata nell’immobile dove hai stabilito la residenza anagrafica e dimori regolarmente insieme alla tua famiglia.

Se è vero che, da quando è stata approvata la relativa legge del 2013, esiste l’esenzione IMU sulla prima casa, non tutti possono usufruire di questa agevolazione.

Poniamo il caso che tu abbia investito nel settore immobiliare continuando a vivere in affitto in una località differente. Nella tua situazione dovrai saldare il pagamento dell’IMU sulla prima casa perché, appunto, non si tratta del luogo dove risiedi abitualmente.

Un ulteriore aspetto da considerare è la tipologia di immobile.

Hai diritto all’esenzione IMU sulla prima casa solamente se il tuo immobile rientra in una di queste specifiche categorie catastali:

A/2 – abitazioni di tipo civile, cioè le più diffuse sul mercato; le abitazioni di tipo A2 si distinguono per le loro caratteristiche di pregio e finiture di alto livello.
A/3 – abitazioni di tipo economico, dotate solo degli impianti essenziali per essere in regola con le normative esistenti.
A/4 – abitazioni di tipo popolare, realizzate con materiali economici; le unità immobiliari di questa categoria presentano finiture e dimensioni modeste.
A/5 – abitazioni di tipo ultrapopolare, cioè tutte le strutture ormai in disuso che non dispongono degli impianti indispensabili, come il bagno.
A/6 – abitazioni di tipo rurale, come i fabbricati costruiti sui terreni delle aziende agricole.
A/7 – abitazioni in villini, costruite su diversi piani e dotate di un giardino.

Le abitazioni di tipo A/8 sono classificate come ville e beneficiano di aliquote IMU ridotte.

Inoltre, le abitazioni di tipo A/9 sono considerate castelli e sono unità immobiliari distintive con caratteristiche uniche.

La categoria catastale può essere verificata già durante il preliminare di compravendita dell’immobile, così da sapere in anticipo se l’abitazione potrà essere considerata prima casa ai fini IMU

Se rispetti tutti i requisiti di cui abbiamo parlato, non dovrai corrispondere l’IMU. Ma è bene, invece, tenersi informati sulle altre tasse che si pagano sulla prima casa, come l’imposta sui rifiuti urbani, l’imposta di registro o i costi sull’acquisto di un immobile.

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Categorie catastali non esenti da IMU

Ci sono casi in cui è sempre necessario pagare l’IMU sulla prima casa.

Non puoi beneficiare di un’esenzione, per esempio, se la tua proprietà rientra in una delle categorie catastali degli immobili di lusso, anche quando rispetti il criterio dell’abitazione principale.

Ti ritrovi in una di queste situazioni? Allora ti tornerà utile comprendere quando si deve pagare l’IMU della prima casa e a quanto potrebbe ammontare. Per fortuna, già a partire dal 2020 è diventato molto più semplice rispettarne la scadenza. L’IMU si paga con due comodi pagamenti semestrali insieme alla TASI, uno in giugno e il secondo a dicembre, ed è compito del tuo comune di residenza riscuoterli.

Il suo costo, però, varia a seconda del valore del tuo immobile – detto rendita catastale – e del coefficiente determinato dalla sua tipologia catastale. A quanto ammonta?

Calcola l’IMU che devi sostenere con una semplice formula e monitora sempre le spese da sostenere per la tua prima casa.

Domande frequenti

Si paga l'IMU sulla prima casa?

L’IMU non si paga sulla prima casa se l’immobile è utilizzato come abitazione principale e non appartiene alle categorie catastali di lusso.

Sono considerate di lusso e quindi soggette a IMU anche se prima casa:

A/1 (abitazioni signorili);
A/8 (ville);
A/9 (castelli e palazzi storici).

Per tutte le altre categorie, tra cui A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, l’IMU non è dovuta se il proprietario vi risiede e vi ha stabilito la dimora abituale.

Le pertinenze della prima casa (una per categoria C2, C6 e C7) seguono lo stesso regime dell’abitazione principale.

Nel caso in cui si voglia vendere casa con mutuo in corso, la corretta gestione della residenza è determinante per evitare che l’immobile venga tassato come seconda casa ai fini IMU.

Che differenza c’è tra A2 e A3?

La distinzione tra A2 e A3 nasce dal modo in cui l’immobile viene accatastato, perché la categoria assegnata riflette il livello costruttivo e le caratteristiche che il Catasto riconosce al momento della registrazione.

La categoria A/2 descrive le abitazioni di tipo civile con queste caratteristiche:

contesti residenziali ordinari o semi-centrali;
finiture di livello medio;
dotazioni impiantistiche complete (riscaldamento, servizi igienici adeguati, ascensore ove previsto);
qualità edilizia standard secondo le normative dell’epoca;
spesso presenti in condomìni costruiti dagli anni ’60 in poi.

Nella categoria A/3 rientrano le abitazioni di tipo economico:

edifici più datati o in zone periferiche;
materiali e finiture più semplici;
spazi meno razionali e impiantistica essenziale;
spesso immobili costruiti con criteri più funzionali che estetici (es. edilizia popolare anni ’50–’70).

Qual è il coefficiente di merito per la categoria catastale A2?

Il coefficiente di merito oggi non viene più utilizzato per il calcolo fiscale degli immobili.

Era un parametro usato in passato per valutare la qualità dell’immobile ai fini della rendita catastale.

Nelle normative attuali ciò che conta sono due elementi:

la rendita catastale assegnata all’immobile, già comprensiva della qualità costruttiva;
il coefficiente moltiplicatore, applicato alla rendita per calcolare il valore fiscale.

Per le abitazioni A2 si applicano questi coefficienti:

115,5 → per il calcolo del valore catastale ai fini dell’imposta di registro (prima casa);
126 → per seconde case, immobili a disposizione o altri usi.

Questi coefficienti sostituiscono a tutti gli effetti il non più utilizzato coefficiente di merito.

Come si calcola il valore catastale di un immobile A2?

Il valore catastale è la base usata dal fisco per calcolare imposte come:

La formula è:

Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × coefficiente

Il 1,05 è la rivalutazione obbligatoria della rendita del 5%.

I coefficienti per la categoria catastale A2, come già detto, sono:

115,5 → se acquistata come prima casa
126 → in tutti gli altri casi

Iporizziamo, dunque una rendita catastale di 900 €. Avremo:

Prima casa: 900 × 1,05 × 115,5 = 109.147,5 €
Seconda casa: 900 × 1,05 × 126 = 119.070 €

Cosa significa categoria A2 al catasto?

La categoria A/2 identifica le abitazioni di tipo civile, ossia appartamenti con caratteristiche costruttive e impiantistiche di livello medio.

Rientrano in questa categoria:

gran parte degli appartamenti residenziali in zone urbane;
immobili con finiture standard (non economiche, non signorili);
edifici con dotazioni tipiche: riscaldamento, servizi completi, balconi, ascensore ove previsto;
case non di lusso e non economiche, spesso in condomìni costruiti dal dopoguerra in poi.

Non appartengono alla categoria A2:

immobili di lusso (A1, A8, A9);
immobili economici (A3);
immobili con caratteristiche tecniche o funzionali molto specifiche.

Quando un immobile è classificato A2, significa che il Catasto ha riconosciuto caratteristiche abitative civili, quindi adatte alla maggior parte delle famiglie, con un livello qualitativo “medio” rispetto allo standard edilizio.