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Per vendere una casa su cui c’è ancora un mutuo devi sapere che:
- l’ipoteca rimane attiva fino al saldo del mutuo e viene cancellata solo dopo il pagamento del debito residuo, di solito contestualmente al rogito;
- il debito si estingue con parte del prezzo pagato dall’acquirente, grazie a un conteggio estintivo che indica l’importo esatto da versare alla banca;
- l’acquirente può subentrare nel mutuo con l’accollo, continuando a pagare le rate alle stesse condizioni, se la banca approva l’operazione;
- l’accollo può essere cumulativo, se il venditore resta garante, o liberatorio, se si libera da ogni responsabilità;
- il mutuo ponte è un finanziamento temporaneo che consente di estinguere il mutuo o comprare un’altra casa prima della vendita, da rimborsare con il ricavato;
- eliminare il mutuo prima del rogito semplifica la trattativa e rende l’immobile libero da vincoli, anche se può comportare penali di chiusura anticipata;
- i tempi di vendita possono andare da 60 a 90 giorni, considerando la preparazione dei documenti e il coordinamento con la banca.
Facciamo chiarezza su questi punti.
Vendere una casa con mutuo in corso
Vendere un immobile su cui grava ancora un mutuo è una situazione piuttosto comune e perfettamente legittima.
Non è necessario attendere di aver terminato i pagamenti per avviare la compravendita, ma bisogna gestire correttamente il debito residuo e informare l’acquirente della presenza dell’ipoteca.
In genere, la banca non si oppone alla cessione dell’immobile, purché il debito venga:
- estinto contestualmente al rogito;
- trasferito con l’accollo all’acquirente.
Cosa succede all'ipoteca iscritta sull'immobile?
Quando si accende un mutuo, la banca iscrive un’ipoteca sull’immobile a garanzia del prestito.
Questo vincolo resta attivo per tutta la durata del finanziamento e si estingue solo quando il debito è saldato per intero; di conseguenza, al momento della vendita, l’ipoteca è ancora presente e dev’essere gestita in modo formale.
In tutti i casi, vendere casa con ipoteca implica la necessità di gestire formalmente la cancellazione del vincolo, che resta valido fino al saldo del debito.
La prassi più diffusa prevede che parte del prezzo pagato dall’acquirente venga usata per estinguere il mutuo e cancellare l’ipoteca.
In alternativa, se l’acquirente accetta, può subentrare nel mutuo con un contratto di accollo, assumendo il debito residuo alle condizioni pattuite con la banca.
In ogni caso, è fondamentale che il notaio verifichi la posizione debitoria e coordini i passaggi necessari per tutelare entrambe le parti.
Pagamento del debito residuo
Il momento decisivo della vendita è il pagamento del debito residuo, che avviene in modo contestuale al rogito. In pratica, l’acquirente versa il corrispettivo pattuito e una parte di questa somma viene trattenuta dal notaio o trasferita direttamente alla banca per saldare il mutuo.
Solo dopo l’estinzione formale del debito l’ipoteca può essere cancellata dai registri immobiliari.
A tal proposito è opportuno richiedere alla banca un conteggio aggiornato, detto conteggio estintivo, che indica l’importo preciso da corrispondere alla data prevista per il rogito.
Questo documento consente di evitare errori nei calcoli e garantisce che il vincolo venga chiuso correttamente.
Quando il mutuo è estinto, la banca rilascia una quietanza e la cancellazione dell’ipoteca può avvenire in automatico o con un atto notarile di consenso alla cancellazione.
L'acquirente può subentrare nel mutuo?
In alcuni casi, l’acquirente non paga l’intero prezzo in un’unica soluzione ma sceglie di subentrare nel mutuo già esistente.
Si tratta dell’operazione di cui abbiamo parlato prima, ovvero l’accollo del mutuo: questo prevede che il nuovo proprietario si assuma il debito residuo alle stesse condizioni contrattuali pattuite dal venditore.
Non si tratta di un passaggio automatico e per procedere è necessario l’assenso formale della banca, che valuta la solvibilità dell’acquirente e la compatibilità con le proprie politiche di rischio.
L’accollo può essere di due tipi:
- cumulativo, se il venditore resta comunque responsabile in solido insieme al nuovo debitore;
- liberatorio, se la banca libera il venditore da ogni obbligo.
L’accolo liberatorio è più tutelante per chi vende, ma richiede un’istruttoria più approfondita e l’approvazione espressa dell’istituto di credito. L’accollo del mutuo viene riportato nell’atto di compravendita e produce effetti immediati al momento della stipula.
È sempre consigliabile far verificare l’accordo da un notaio e richiedere alla banca un documento che attesti la liberazione da ogni vincolo, se previsto.
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Mutuo ponte a breve termine
Quando l’accollo non è praticabile o il venditore preferisce estinguere il debito per presentare l’immobile libero da vincoli, un’altra soluzione può essere il mutuo ponte.
Si tratta di un finanziamento temporaneo che la banca concede per un periodo breve, di solito tra 12 e 24 mesi, con l’obiettivo di coprire il debito residuo o finanziare l’acquisto di un nuovo immobile in attesa di perfezionare la vendita di quello esistente.
Il mutuo ponte permette al venditore di estinguere subito l’ipoteca e di disporre della liquidità necessaria per nuovi progetti.
Alla chiusura della trattativa, il mutuo viene rimborsato con il ricavato della compravendita.
Questa opzione offre flessibilità e tempi più rapidi, ma comporta interessi e costi da valutare con attenzione, insieme al consulente bancario o al proprio notaio.
Eliminare il mutuo sulla prima casa
Quando si decide di vendere la prima casa, la soluzione più diffusa è utilizzare parte del prezzo di vendita per chiudere il finanziamento: al momento del rogito, l’acquirente versa la somma al notaio, che trattiene l’importo necessario e provvede a saldare il mutuo presso la banca.
Una volta ricevuto il pagamento, l’istituto di credito rilascia una quietanza liberatoria, documento che certifica l’estinzione del debito. A quel punto, l’ipoteca viene cancellata in automatico, oppure, se previsto dal contratto, con un atto notarile di consenso alla cancellazione.
Prima di arrivare al rogito, è opportuno richiedere un conteggio estintivo aggiornato, in cui siano indicati gli interessi residui e le eventuali penali di chiusura anticipata.
Vendere la seconda casa con mutuo attivo segue le stesse dinamiche della prima casa in termini di saldo del debito e cancellazione dell’ipoteca.
Dal punto di vista fiscale le condizioni possono, però, cambiare: l’eventuale plusvalenza potrebbe essere tassata se l’immobile è stato rivenduto entro cinque anni dall’acquisto e non sono previste le agevolazioni tipiche della prima abitazione.
Tempistiche di vendita
In generale, la procedura richiede un tempo leggermente superiore rispetto alla vendita di un immobile libero da vincoli, soprattutto se si sceglie l’accollo del mutuo.
Mediamente, dalla firma del preliminare al rogito possono trascorrere da 60 a 90 giorni.
Se si opta per l’estinzione anticipata del debito, è consigliabile richiedere il conteggio estintivo con qualche settimana di anticipo per evitare ritardi.
Nel caso di mutuo ponte o di pratiche più complesse (come la surroga del mutuo o in caso di vendita a stranieri), le tempistiche possono allungarsi ulteriormente.
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