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Vendere un immobile ipotecato è possibile, ma richiede particolare attenzione.
In questa guida vediamo in quali casi si può vendere una casa con ipoteca ancora attiva, quali procedure seguire e quali opzioni esistono per chi intende concludere la vendita nonostante il vincolo.
Che cos'è un'ipoteca e quando si applica a un immobile
L'ipoteca è una forma di garanzia reale che viene iscritta su un immobile a favore di un creditore.
Serve a tutelarlo nel caso in cui il debitore non adempia all’obbligo di pagamento. In pratica, anche se la casa resta in possesso del proprietario, il creditore ha un diritto di prelazione su di essa: può rivalersi sull’immobile nel caso il debito non venga saldato.
L’ipoteca si applica principalmente in tre situazioni:
- quando si sottoscrive un mutuo per acquistare casa;
- quando un creditore ottiene un decreto giudiziale per il recupero di un credito;
- quando lo Stato interviene per il mancato pagamento di imposte o contributi (ipoteca legale).
È importante sapere che l’ipoteca non impedisce la vendita dell’immobile, ma chi acquista eredita anche l’onere.
Per questo motivo, è essenziale chiarire la situazione debitoria prima di procedere con la cessione.
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Differenza tra ipoteca volontaria, giudiziale e legale
Non tutte le ipoteche hanno la stessa origine o natura.
Esistono infatti tre principali tipologie, che si distinguono in base al modo in cui vengono iscritte sull’immobile:
Ipoteca volontaria
È la forma più diffusa e si basa su un contratto sottoscritto liberamente tra il debitore e il creditore.
Tipicamente, si tratta dell’ipoteca accesa a garanzia di un mutuo: il proprietario dell’immobile chiede un prestito (per l’acquisto, la ristrutturazione o altri scopi) e la banca iscrive l’ipoteca sull’immobile come garanzia del credito concesso.
Questa ipoteca viene registrata nei pubblici registri e resta attiva fino all’estinzione completa del debito, più eventuali interessi o spese.
Anche se il mutuo è regolarmente pagato, l’ipoteca continua a esistere formalmente finché non viene cancellata.
Ipoteca giudiziale
Questa forma di ipoteca viene disposta dal giudice quando un creditore ottiene una condanna nei confronti del debitore, ad esempio per mancato pagamento di una somma di denaro.
A differenza di quella volontaria, qui non c’è un accordo tra le parti, ma un provvedimento imposto.
È uno strumento usato nei casi in cui il debitore non collabori spontaneamente e serve per garantire al creditore un diritto di prelazione sull’immobile.
Se il debito non viene saldato, il creditore può chiedere la vendita forzata del bene all’asta.
Ipoteca legale
L’ipoteca legale si attiva automaticamente per effetto di una norma di legge, senza bisogno di un contratto o di una sentenza. Si applica in determinati casi, come ad esempio quando non vengono pagate imposte, tributi o sanzioni.
È il caso, ad esempio, delle ipoteche iscritte dall’Agenzia delle Entrate - Riscossione (ex Equitalia) per tutelare i crediti fiscali.
In queste situazioni, l’immobile può essere vincolato senza che il proprietario ne sia immediatamente consapevole, motivo per cui è fondamentale fare una visura ipotecaria prima di vendere.
Come verificare se la casa è ipotecata e da chi
La verifica si effettua tramite una visura ipotecaria, un documento ufficiale rilasciato dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi gestita dall’Agenzia delle Entrate - Territorio).
La visura può essere richiesta personalmente, tramite il portale dell’Agenzia, oppure affidandosi a un notaio o a un tecnico abilitato.
La visura ipotecaria contiene informazioni dettagliate su:
- la presenza o meno di ipoteche sull’immobile;
- la tipologia di ipoteca (volontaria, giudiziale, legale);
- il nome del creditore (ad esempio una banca, un privato o un ente pubblico);
- l’importo del credito garantito;
- la data di iscrizione e gli estremi dell’atto.
Oltre alla visura, è possibile approfondire la situazione debitoria richiedendo una nota di iscrizione ipotecaria o l’atto di mutuo, se si tratta di un’ipoteca volontaria. In presenza di ipoteche attive, è importante verificare anche se sono in corso procedure esecutive o atti di pignoramento, che possono influenzare il valore di mercato e i tempi della vendita.
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Come vendere un immobile con ipoteca attiva
Il primo passo è sempre quello di informare l’acquirente della presenza del vincolo e condividere con lui le possibili soluzioni per rimuoverlo. L’obiettivo è trovare un accordo che garantisca sicurezza a entrambe le parti e consenta di procedere con il rogito senza ostacoli.
Estinzione dell’ipoteca contestuale al rogito
È la soluzione più frequente e anche la più semplice da attuare.
Il venditore concorda con l’acquirente che una parte del prezzo pattuito venga destinata all’estinzione del debito.
Sarà il notaio, al momento della firma dell’atto, a trattenere l’importo necessario per saldare il debito e procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
In questo modo l’acquirente acquista un immobile libero da vincoli, senza dover affrontare ulteriori passaggi dopo il rogito.
Accollo del debito da parte dell’acquirente
In alcuni casi, vendere casa con mutuo in corso è possibile: l’acquirente può decidere di farsi carico del debito residuo, subentrando nel mutuo già in essere.
Si tratta di una modalità chiamata accollo del mutuo, che deve essere espressamente approvata dalla banca creditrice.
L’operazione può risultare conveniente se il mutuo presenta condizioni favorevoli, ma è importante valutarla con attenzione, poiché non è automatica e richiede la disponibilità dell’istituto di credito.
Vendita con saldo e stralcio
Quando il debito residuo è superiore al valore dell’immobile, si può tentare la strada del saldo e stralcio.
Questa opzione prevede una trattativa con il creditore (spesso una banca o l’Agenzia delle Entrate - Riscossione) per concordare il pagamento di una somma inferiore al debito complessivo.
Se il creditore accetta, l’ipoteca viene estinta e si può procedere con la vendita.
È una soluzione complessa, che richiede l’assistenza di un professionista esperto, ma può essere determinante in situazioni di forte indebitamento.
Domande frequenti sulla vendita di una casa ipotecata
Casa ipotecata dall’Agenzia delle Entrate: si può vendere?
Sì, anche un immobile gravato da un’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate - Riscossione (ex Equitalia) può essere venduto.
Tuttavia, per procedere con il rogito, è necessario estinguere il debito oppure raggiungere un accordo con l’ente creditore.
Nella maggior parte dei casi, la somma dovuta viene saldata contestualmente all’atto di vendita, con il supporto del notaio, che si occupa di trasferire direttamente i fondi all’Agenzia per liberare l’immobile dal vincolo.
Come si cancella un'ipoteca per procedere alla vendita?
La cancellazione dell’ipoteca avviene solo dopo che il debito garantito è stato interamente saldato.
Il creditore (banca, ente pubblico o privato) rilascia una dichiarazione di avvenuto pagamento. Questo documento, chiamato quietanza di estinzione, viene consegnato al notaio, che provvede alla richiesta di cancellazione presso la Conservatoria.
Nei casi di mutuo estinto regolarmente, la procedura è automatica e non prevede costi per il debitore. Se invece l’ipoteca è stata iscritta da un ente pubblico, possono esserci tempi tecnici e formalità aggiuntive da rispettare.
Quanto costa togliere l'ipoteca alla casa?
Il costo varia in base al tipo di ipoteca.
Nel caso di ipoteca volontaria legata a un mutuo, la cancellazione è gratuita se il mutuo è stato estinto nei modi e nei tempi previsti.
Se l’ipoteca deriva da debiti fiscali o giudiziali, possono esserci costi notarili, imposte di registro o diritti catastali.
In presenza di un saldo e stralcio, il creditore può richiedere spese aggiuntive legate alla trattativa e alla formalizzazione dell’accordo.
Questi importi vanno considerati tra i principali costi per chi vende casa con un’ipoteca ancora attiva.
Quanto vale una casa ipotecata?
Il valore dell’immobile non cambia per il solo fatto che sia ipotecato: resta legato alle sue caratteristiche (dimensioni, zona, stato, mercato locale).
La presenza dell’ipoteca, ad ogni modo, può incidere sulle trattative: l’acquirente potrebbe chiedere uno sconto o rinunciare del tutto se percepisce la situazione come troppo complessa.
In caso di saldo e stralcio, è possibile che il prezzo di vendita sia inferiore al valore di mercato per chiudere rapidamente la posizione debitoria.
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Documenti e soggetti coinvolti nella vendita di un immobile ipotecato
Oltre al venditore e all’acquirente, la vendita di una casa ipotecata coinvolge sempre il notaio, che verifica la regolarità della documentazione e cura la cancellazione del vincolo.
Se l’immobile è gravato da un mutuo, sarà coinvolta anche la banca. In caso di trattative complesse, come il saldo e stralcio, può essere utile l’intervento di un consulente esperto o di un avvocato.
I documenti da predisporre includono:
- visura ipotecaria aggiornata;
- contratto di mutuo;
- quietanza di pagamento;
- eventuali accordi scritti con il creditore.
Quando decade un'ipoteca su un immobile?
Un’ipoteca decade in due casi:
- per legge, dopo 20 anni dalla sua iscrizione se non viene rinnovata;
- al momento dell’estinzione del debito, con successiva cancellazione presso la Conservatoria.
È importante sapere che anche se il debito è stato pagato, l’ipoteca resta formalmente attiva finché non viene cancellata.
Per questo è fondamentale concludere l’iter con il supporto di un notaio.
Conviene vendere casa ipotecata tramite agenzia o da privato?
Non esiste una risposta unica, tutto dipende dalla complessità della situazione.
In presenza di debiti consistenti o trattative con enti pubblici, affidarsi a un’agenzia può essere una scelta utile: chi decide di vendere casa con agenzia può contare su un supporto professionale nella gestione dei documenti, dei rapporti con i creditori e dell’intero processo di vendita.
Se invece la situazione è chiara e ben gestita, anche la vendita da privato può andare a buon fine, purché il venditore abbia dimestichezza con le procedure e si affidi a professionisti per gli aspetti tecnici e legali.