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Une maison sur laquelle un droit d'usufruit est actif peut être vendue, mais pas par n'importe qui.
Le Propriétaire nu peut vendre la nue-propriété, tandis queusufruitier vous ne pouvez pas transférer la propriété, mais vous ne pouvez transférer que le droit d'usufruit pour la durée restante.
En résumé :
- Le propriétaire nu peut-il vendre la propriété nue, c'est-à-dire la propriété légale du bien, mais l'usufruit reste acquis à l'usufruitier jusqu'à son expiration ou son décès ;
- L'usufruitier ne peut pas vendre la maison, mais peut transférer le droit d'usufruit à des tiers pour la période restante ;
- Alla décès de l'usufruitier, extinction de l'usufruit automatiquement et la nue-propriété est consolidée pour devenir la pleine propriété ;
- La valeur de la propriété est calculé en diminuant le prix du marché en fonction de coefficients liés à l'âge de l'usufruitier. Plus il est jeune, plus la charge de l'usufruit est lourde et plus la valeur de la nue-propriété est faible ;
- La vente de nue-propriété peut impliquer avantages fiscaux, tels que des impôts proportionnels à la valeur réduite et, dans certains cas, une exonération des plus-values.
Examinons maintenant tous ces aspects en détail, en commençant par une question simple :
Est-il possible de vendre une maison en usufruit ?
Oui, il est possible de vendre une maison grevée par l'usufruit, mais il faut bien distinguer entre Propriété nue et le droit d'usufruit lui-même.
En pratique, le propriétaire qui a vendu l'usufruit conserve la possibilité de transférer la nue-propriété du bien, à savoir la propriété du domicile privé du droit de jouissance.
LEusufruitier, d'autre part, Vous ne pouvez pas vendre la propriété, mais vous pouvez renoncer à votre droit ou le transférer séparément, toujours dans les limites autorisées par la loi.
Lorsqu'il est décidé de vendre une maison grevée d'usufruit, l'acheteur acquiert la nue-propriété et doit Attendre la fin de l'usufruit (qui intervient à l'expiration du délai fixé ou au décès de l'usufruitier) afin de profiter pleinement du bien.
Cet aspect influe directement sur la valeur marchande, car une maison en usufruit vaut moins qu'une propriété exempte de contraintes.
Qui peut vendre quoi ?
Dans un immeuble, la nue-propriété et le droit d'usufruit peuvent coexister, ce qui confère des pouvoirs différents à ceux qui les possèdent.
À qui appartient le La pleine propriété dispose d'un pouvoir d'élimination complet, tandis que ceux qui ne détiennent que la nue-propriété ou l'usufruit ne peuvent vendre que leur part de droit.
Propriété nue
Comme nous l'avons dit, la nue-propriété représente propriété du bien sans avoir le droit de l'utiliser ou d'en toucher les fruits.
En d'autres termes, celui qui est propriétaire de la nue-propriété est propriétaire d'un point de vue légal, mais Je ne peux pas vivre dans la maison ou louez-le aussi longtemps que dure l'usufruit.
Le propriétaire de la nue-propriété peut la vendre à tout moment, mais l'acheteur doit respecter l'usufruit en vigueur.
C'est précisément pour cette raison que la valeur de La nue-propriété est-elle inférieure à la pleine propriété et est calculé en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la durée du droit de jouissance.
Usufruit
L'usufruit est un droit réel qui permet utiliser la propriété et en faire usage, par exemple en le louant ou en y vivant personnellement.
LEL'usufruitier n'est pas propriétaire de la maison Et puis Tu ne peux pas le vendre dans son intégralité, mais vous pouvez céder ou renoncer à votre droit d'usufruit, en le transférant à des tiers pour la période restante.
Dans tous les cas, à Expiration du délai établi ou à décès de l'usufruitier, le droit s'éteint automatiquement et revient à l'unique propriétaire.
Qui achète un usufruit achète un loi temporaire, et non la propriété de l'actif.
Que se passe-t-il en cas de décès de l'usufruitier ?
Au décès de l'usufruitier, le droit de jouissance s'éteint automatiquement et La nue-propriété est consolidée avec l'usufruit, redevenant la pleine propriété entre les mains du propriétaire nu.
Cela signifie que la propriété est immédiatement libérée de toute contrainte et peut être utilisée, louée ou vendue sans restrictions.
Aucun acte notarié n'est nécessaire pour la résiliation de l'usufruit, mais dans un souci d'exhaustivité, il convient Mettre à jour le registre foncier et communiquez le changement au Conservatoire des registres immobiliers.
Le décès de l'usufruitier n'entraîne pas d'impôts supplémentaires ni de frais de succession sur le droit lui-même, car l'usufruit est un droit personnel qui n'est pas transmis aux héritiers.
Pleine propriété
Celui qui détient la pleine propriété a le pouvoir le plus large : il peut profiter de la propriété, la louer, la vendre ou en faire don sans aucune contrainte.
La pleine propriété comprend à la fois la nue-propriété et l'usufruit, il n'y a donc aucune restriction quant à la capacité de disposer de l'actif.
C'est la situation la plus simple et la plus transparente du point de vue de l'achat et de la vente, car elle n'implique pas de droits concurrents des autres parties : pour cette raison, une maison en pleine propriété possède généralement un valeur de marché plus élevée en ce qui concerne un bien qui fait l'objet d'un usufruit.
Exemple de transfert avec usufruit actif
Imaginez un propriétaire de 75 ans qui possède une maison d'une valeur de 300 000 euros.
Décidant de Vente de biens nus au lieu de la pleine propriété, il perçoit immédiatement une somme (dans ce cas, environ 60 % de la valeur totale, donc 180 000 euros) mais conserve le droit d'habiter le bâtiment jusqu'à la fin de sa vie.
L'acheteur, quant à lui, Économisez sur l'achat par rapport au prix total et obtiendra automatiquement la pleine propriété à la fin de l'usufruit.
D'un point de vue fiscal, le choix de la nue-propriété présente plusieurs avantages :
- taxes d'enregistrement, hypothèques et cadastrales Ils sont calculés sur la valeur réduite (celui de la nue-propriété) et non sur la totalité du prix du marché, ce qui se traduit par des économies immédiates sur les coûts de transfert ;
- si la maison a été utilisée comme résidence principale pendant la majeure partie du temps entre l'achat et la vente, la transaction peut être exonérée de l'impôt sur les plus-values, même si le prix de vente est supérieur au prix d'achat initial.
Calcul de la valeur et avantages fiscaux
La La propriété nue a un prix inférieur car l'acheteur ne pourra jouir du bien qu'à l'expiration ou à l'expiration de l'usufruit.
Pour déterminer la valeur correcte, des coefficients établis périodiquement par l'Agence du revenu s'appliquent, qui tiennent compte de certains facteurs :
- Leâge de l'usufruitier au moment de la vente ;
- Le durée prévue du droit d'usufruit;
- le valeur marchande de la propriété sans contraintes.
Taxation des ventes
La vente de nue-propriété est soumise aux mêmes règles fiscales que la vente d'un bien immobilier en pleine propriété.
Si une plus-value est réalisée (c'est-à-dire si le prix de vente dépasse le prix d'achat réévalué avec toutes les dépenses documentées), c'est imposable Aux fins de l'impôt sur le revenu des personnes physiques si la vente a lieu dans les cinq ans suivant l'achat.
Toutefois, si la propriété a été utilisé comme résidence principale la plupart du temps, vous ne payez pas d'impôt sur les gains en capital.
Les impôts indirects (registre, hypothèque et cadastre) sont calculés sur valeur proportionnelle de la nue-propriété, réduit selon les coefficients établis par la loi.
Cela signifie que même l'acheteur aura à supporter des coûts inférieurs à ceux liés à l'achat de la pleine propriété.
Le Frais de vente d'une maison varient selon que la propriété est transférée en pleine propriété ou uniquement en nue-propriété, et dépendent de la plus-value réalisée.
Avantages fiscaux
D'un point de vue fiscal, le La valeur imposable est inférieure, en réduisant l'impact des taxes d'enregistrement et hypothécaires.
De plus, si la vente concerne une maison utilisée comme maison principale, il est possible de profiter de laexonération de l'impôt sur les plus-values, même lorsque la vente a lieu dans les cinq ans suivant l'achat.
C'est pourquoi la vente de nue-propriété est souvent une solution pratique pour ceux qui souhaitent planifier leur patrimoine de manière plus flexible, en évitant de lourdes charges fiscales.
Si le bien a fait l'objet de travaux avec le Superbonus, il est important, enfin, de se renseigner sur les règles spécifiques pour Vendre une maison après 110, en vérifiant toute obligation de déclaration ou toute contrainte concernant la déduction.
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Questions fréquemment posées
L'usufruit peut-il être vendu à des tiers ?
Oui, l'usufruitier a la possibilité de transférer son droit d'usufruit à des tiers pour la période restante. Il convient toutefois de souligner que L'usufruit est-il un droit personnel et s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier initial, même en cas de transfert.
Cela signifie que celui qui achète l'usufruit n'en devient pas propriétaire illimité, mais ne conserve le droit que jusqu'à la date d'expiration naturelle liée à la vie du premier usufruitier.
Le Code civil, dans ses articles 979 et suivants, indique clairement que « l'usufruit ne peut excéder la durée de vie de l'usufruitier. »
En pratique, si l'usufruit est vendu, l'acheteur peut utiliser le bien ou en recevoir les fruits, mais il perdra tout droit au décès de la personne qui l'avait constitué.
Quelle est la valeur de l'usufruit ?
La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier et est calculé en appliquant des coefficients mis à jour par l'Agence fiscale.
En principe Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de son droit de jouissance est élevée et plus celle de la nue-propriété est faible.
Pour donner un exemple pratique : un usufruitier de 75 ans a moins d'impact sur la valeur totale qu'un usufruitier de 55 ans.
Ce calcul sert non seulement à définir le prix du marché, mais également à déterminer l'assiette fiscale pour les taxes d'enregistrement et toute autre taxe. Lors de la négociation, il est toujours conseillé de demander un devis détaillé à un technicien ou à un notaire.
L'acheteur peut-il demander un prêt hypothécaire pour acheter uniquement la propriété nue ?
Oui, c'est possible, mais Toutes les banques n'accordent pas de prêts hypothécaires pour l'achat de biens nus uniquement.
Dans de nombreux cas, l'établissement de crédit évalue cette opération avec plus de soin, car la maison n'est pas immédiatement disponible.
Si la banque accepte de financer l'achat, l'hypothèque sera calculée au prorata de la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine propriété.
Comment obtenir l'usufruit d'une maison ?
Il peut être éteint pour Dérogation volontaire de l'usufruitier, à son décès Oh Alla Expiration du délai établi. Il est nécessaire de mettre à jour le registre foncier et les registres immobiliers lorsque l'une des conditions mentionnées ci-dessus se produit.