Indice
Una casa su cui è attivo un diritto di usufrutto può essere venduta, ma non da chiunque.
Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà, mentre l’usufruttuario non può cedere l’immobile, ma può trasferire il solo diritto di usufrutto per la durata residua.
In sintesi:
- il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà, cioè la titolarità giuridica dell’immobile, ma l’usufrutto rimane in capo all’usufruttuario fino alla sua scadenza o al decesso;
- l’usufruttuario non può vendere la casa, ma può cedere a terzi il diritto di usufrutto per il periodo residuo;
- alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue automaticamente e la nuda proprietà si consolida, diventando piena proprietà;
- il valore dell’immobile si calcola riducendo il prezzo di mercato secondo coefficienti legati all’età dell’usufruttuario. Più giovane è, maggiore è il peso dell’usufrutto e minore il valore della nuda proprietà;
- la vendita della nuda proprietà può comportare vantaggi fiscali, come imposte proporzionali al valore ridotto e, in alcuni casi, esenzione dalla plusvalenza.
Vediamo ora nel dettaglio tutti questi aspetti, iniziando da una semplice domanda:
Si può vendere una casa con usufrutto?
Sì, è possibile vendere una casa gravata da usufrutto, ma occorre distinguere con attenzione tra la nuda proprietà e il diritto di usufrutto stesso.
In pratica, il proprietario che ha ceduto l’usufrutto mantiene la possibilità di trasferire la nuda proprietà dell’immobile, cioè la titolarità della casa privata del diritto di godimento.
L’usufruttuario, invece, non può vendere la proprietà, ma può rinunciare al proprio diritto o cederlo separatamente, sempre nei limiti consentiti dalla legge.
Quando si decide di vendere una casa gravata da usufrutto, il compratore acquisirà la nuda proprietà e dovrà attendere la cessazione dell’usufrutto (che avviene alla scadenza del termine stabilito o alla morte dell’usufruttuario) per poter godere pienamente dell’immobile.
Questo aspetto incide direttamente sul valore di mercato, perché un’abitazione con usufrutto vale meno rispetto a un immobile libero da vincoli.
Chi può vendere cosa?
In un immobile possono coesistere la nuda proprietà e il diritto di usufrutto, che attribuiscono facoltà diverse a chi li detiene.
Chi possiede la piena proprietà ha un potere di disposizione completo, mentre chi detiene solo la nuda proprietà o solo l’usufrutto può vendere esclusivamente la propria quota di diritto.
Nuda proprietà
La nuda proprietà, come abbiamo detto, rappresenta la titolarità dell’immobile priva del diritto di utilizzarlo o di percepirne i frutti.
In altre parole, chi possiede la nuda proprietà è il proprietario dal punto di vista giuridico, ma non può abitare la casa o affittarla finché dura l’usufrutto.
Il titolare della nuda proprietà può venderla in qualsiasi momento, ma l’acquirente dovrà rispettare l’usufrutto in corso.
Proprio per questo, il valore della nuda proprietà è inferiore a quello della piena proprietà e viene calcolato in base all’età dell’usufruttuario e alla durata del diritto di godimento.
[cta-casavo title="Vuoi sapere quanto vale la tua casa?" text="È gratuito e immediato."]
Usufrutto
L’usufrutto è un diritto reale che consente di usare l’immobile e di trarne utilità, per esempio affittandolo o vivendoci personalmente.
L’usufruttuario non è proprietario della casa e quindi non può venderla nella sua interezza, ma può cedere o rinunciare al proprio diritto di usufrutto, trasferendolo a terzi per la durata residua.
In ogni caso, alla scadenza del termine stabilito o alla morte dell’usufruttuario, il diritto si estingue automaticamente e torna in capo al nudo proprietario.
Chi acquista un usufrutto acquista un diritto temporaneo, non la proprietà del bene.
Cosa succede in caso di decesso dell’usufruttuario?
Quando l’usufruttuario muore, il diritto di godimento si estingue automaticamente e la nuda proprietà si consolida con l’usufrutto, tornando a formare la piena proprietà in capo al nudo proprietario.
Questo significa che l’immobile diventa immediatamente libero da vincoli e può essere utilizzato, affittato o venduto senza limitazioni.
Non è necessario alcun atto notarile per la cessazione dell’usufrutto, ma per completezza è opportuno aggiornare la visura catastale e comunicare la variazione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
La morte dell’usufruttuario non comporta tasse aggiuntive o costi di successione sul diritto stesso, perché l’usufrutto è un diritto personale che non si trasmette agli eredi.
Piena proprietà
Chi detiene la piena proprietà ha il potere più ampio: può godere dell’immobile, affittarlo, venderlo o donarlo senza alcun vincolo.
La piena proprietà comprende sia la nuda proprietà sia l’usufrutto, quindi non esistono limitazioni nella possibilità di disporre del bene.
È la situazione più semplice e trasparente dal punto di vista della compravendita, perché non prevede diritti concorrenti di altri soggetti: per questo motivo, una casa in piena proprietà ha generalmente un valore di mercato superiore rispetto a un immobile su cui grava un usufrutto.
Esempio di cessione con usufrutto attivo
Immagina un proprietario di 75 anni che possiede una casa del valore di 300.000 euro.
Decidendo di vendere la nuda proprietà anziché la piena proprietà, incassa subito una somma (in questo caso, circa il 60% del valore complessivo, quindi 180.000 euro) ma conserva il diritto di abitare l’immobile fino alla fine della vita.
L’acquirente, invece, risparmia sull’acquisto rispetto al prezzo pieno e otterrà la piena proprietà automaticamente al termine dell’usufrutto.
Dal punto di vista fiscale, la scelta della nuda proprietà comporta diversi vantaggi:
- le imposte di registro, ipotecarie e catastali si calcolano sul valore ridotto (quello della nuda proprietà) e non sull’intero prezzo di mercato, determinando un risparmio immediato sui costi di trasferimento;
- se la casa è stata utilizzata come abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita, l’operazione può essere esente dalla tassazione sulla plusvalenza, anche se il prezzo di cessione risulta superiore a quello originario di acquisto.
Calcolo del valore e vantaggi fiscali
La nuda proprietà ha un prezzo inferiore perché l’acquirente potrà godere dell’immobile solo alla scadenza o all’estinzione dell’usufrutto.
Per determinare il valore corretto si applicano coefficienti stabiliti periodicamente dall’Agenzia delle Entrate, che tengono conto di alcuni fattori:
- l’età dell’usufruttuario al momento della vendita;
- la durata prevista del diritto di usufrutto;
- il valore di mercato dell’immobile libero da vincoli.
Tassazione sulla vendita
La vendita della nuda proprietà è soggetta alle stesse regole fiscali della cessione di un immobile in piena proprietà.
Se si realizza una plusvalenza (cioè se il prezzo di vendita supera il prezzo di acquisto rivalutato con eventuali spese documentate) questa è imponibile ai fini Irpef se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.
Tuttavia, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo, non si pagano tasse sulla plusvalenza.
Le imposte indirette (registro, ipotecaria e catastale) sono calcolate sul valore proporzionato della nuda proprietà, ridotto in base ai coefficienti stabiliti per legge.
Questo significa che anche l’acquirente sosterrà costi più bassi rispetto all’acquisto della piena proprietà.
Le tasse per vendere casa variano a seconda che si ceda la piena proprietà o solo la nuda proprietà, e dipendono dall’eventuale plusvalenza realizzata.
Vantaggi fiscali
Dal punto di vista fiscale, il valore imponibile è più basso, riducendo l’impatto di imposte di registro e ipotecarie.
Inoltre, se la vendita riguarda una casa utilizzata come abitazione principale, è possibile usufruire dell’esenzione dalla tassazione sulla plusvalenza, anche quando la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.
Per questo motivo, la cessione della nuda proprietà è spesso una soluzione conveniente per chi desidera pianificare il patrimonio in modo più flessibile, evitando pesanti oneri fiscali.
Se l’immobile è stato oggetto di lavori con il Superbonus, è importante, infine, informarsi sulle regole specifiche per vendere casa dopo il 110, verificando eventuali obblighi di comunicazione o vincoli sulla detrazione.
Se vuoi vendere casa con il supporto di professionisti, Casavo ti offre un processo semplice e trasparente, con una commissione fissa all’1% (salvo eccezioni). A differenza delle agenzie tradizionali, che applicano commissioni tra il 2% e il 4%, con Casavo conosci il costo fin da subito, senza sorprese.
[cta-casavo title="Vendi casa? Commissioni fisse all'1% con Casavo" text="Inizia dalla valutazione del tuo immobile: è istantanea e gratuita."]
Domande frequenti
Si può vendere l’usufrutto a terzi?
Sì, l’usufruttuario ha la possibilità di cedere a terzi il proprio diritto di usufrutto per la durata residua. Bisogna sottolineare, comunque, che l’usufrutto è un diritto personale e si estingue automaticamente alla morte dell’usufruttuario originario, anche se ceduto.
Questo significa che chi acquista l’usufrutto non diventa titolare in modo illimitato, ma mantiene il diritto solo fino alla scadenza naturale collegata alla vita del primo usufruttuario.
Il Codice Civile, agli articoli 979 e seguenti, stabilisce chiaramente che “l’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.”
In pratica, se l’usufrutto viene venduto, l’acquirente potrà utilizzare l’immobile o percepire i frutti, ma perderà ogni diritto alla morte di chi lo aveva costituito.
Quanto vale l’usufrutto?
Il valore dell’usufrutto dipende dall’età dell’usufruttuario e viene calcolato applicando coefficienti aggiornati dall’Agenzia delle Entrate.
In linea di massima più giovane è l’usufruttuario, maggiore è il valore del suo diritto di godimento e minore quello della nuda proprietà.
Per fare un esempio pratico: un usufruttuario di 75 anni incide meno sul valore complessivo rispetto a un usufruttuario di 55 anni.
Questo calcolo non serve solo a definire il prezzo di mercato, ma anche a determinare la base imponibile per le imposte di registro e gli eventuali altri tributi. In fase di trattativa, è sempre consigliabile richiedere una stima dettagliata a un tecnico o a un notaio.
L’acquirente può richiedere il mutuo per comprare solo la nuda proprietà?
Sì, è possibile, ma non tutte le banche concedono il mutuo per l’acquisto della sola nuda proprietà.
In molti casi, l’istituto di credito valuta con maggiore cautela questa operazione, perché la casa non è immediatamente disponibile per l’uso.
Se la banca accetta di finanziare l’acquisto, il mutuo sarà calcolato in proporzione al valore della nuda proprietà, che è più basso rispetto a quello della piena proprietà.
Come si toglie l’usufrutto da una casa?
Può essere estinto per rinuncia volontaria dell’usufruttuario, alla sua morte o alla scadenza del termine stabilito. È necessario aggiornare la visura catastale e i registri immobiliari al verificarsi di una delle condizioni menzionate.
[cta-casavo title="Sommerso dai documenti?" text="Respira: un nostro agente ti guiderà passo dopo passo."]