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Vendre une propriété hypothéquée c'est possible, mais cela nécessite une attention particulière.
Dans ce guide, nous voyons dans quels cas il est possible de vendre une maison avec une hypothèque toujours en cours, quelles procédures suivre et quelles options existent pour ceux qui ont l'intention de conclure la vente malgré la contrainte.
Qu'est-ce qu'une hypothèque et quand s'applique-t-elle à une propriété
L'hypothèque est une forme de véritable garantie qui est enregistré sur une propriété en faveur d'un créancier.
Il sert à le protéger en cas de non-respect de l'obligation de paiement par le débiteur. Dans la pratique, même si la maison reste en possession du propriétaire, le créancier dispose d'un droit de préemption dessus : il peut exercer des représailles contre la propriété si la dette n'est pas remboursée.
L'hypothèque est principalement appliquée dans trois situations :
- Quand oui Souscrire un prêt hypothécaire pour acheter une maison ;
- Lorsqu'un créancier obtient un jugement judiciaire pour recouvrement d'un crédit;
- Quand l'État intervient-il pour non-paiement des impôts ou contributions (hypothèque légale).
Il est important de savoir que l'hypothèque n'empêche pas la vente de la propriété, mais Ceux qui achètent héritent également du fardeau.
Pour cette raison, il est essentiel de clarifier la situation de la dette avant de procéder au transfert.
Différence entre les hypothèques volontaires, judiciaires et légales
Toutes les hypothèses n'ont pas la même origine ou la même nature.
En fait, il existe trois types principaux, qui se distinguent en fonction de la manière dont ils sont enregistrés sur la propriété :
Hypothèque volontaire
C'est la forme la plus courante et elle repose sur un contrat librement signé entre le débiteur et le créancier.
En règle générale, il s'agit duhypothèque contractée pour garantir une hypothèque: le propriétaire du bien demande un prêt (pour l'achat, la rénovation ou à d'autres fins) et la banque enregistre l'hypothèque sur le bien en garantie du crédit accordé.
Cette hypothèque est enregistrée dans les registres publics et reste active jusqu'à ce que la dette soit complètement remboursée, plus les intérêts ou les dépenses.
Même si l'hypothèque est remboursée régulièrement, elle continue d'exister officiellement jusqu'à son annulation.
Hypothèque judiciaire
Cette forme d'hypothèque est ordonnée par le juge lorsqu'un créancier obtient Condamnation contre le débiteur, par exemple pour non-paiement d'une somme d'argent.
Contrairement à la convention volontaire, il n'y a pas ici d'accord entre les parties, mais un mesure imposée.
C'est un outil utilisé dans les cas où Le débiteur ne coopère pas spontanément et sert à garantir au créancier un droit de préemption sur le bien.
Si la dette n'est pas remboursée, le créancier peut exiger la vente forcée de l'actif aux enchères.
Hypothèque légale
L'hypothèque légale est automatiquement activée pour effet d'une règle de droit, sans qu'il soit nécessaire de recourir à un contrat ou à un jugement. Elle s'applique dans certains cas, par exemple lorsque aucune taxe, taxe ou pénalité n'est payée.
C'est le cas, par exemple, des prêts hypothécaires enregistrés par la Revenue Agency - Collection (anciennement Equitalia) pour protéger les crédits d'impôt.
Dans ces situations, le bien peut être lié sans que le propriétaire en soit immédiatement conscient, c'est pourquoi il est essentiel de faire un Attestation hypothécaire avant la vente.
Comment vérifier si la maison est hypothéquée et par qui
La vérification est effectuée par le biais d'un Assurance hypothécaire, un document officiel délivré par le Conservatoire des registres immobiliers (désormais géré par l'Agence fiscale du Territoire).
Le visa peut être demandé personnellement, via le portail de l'Agence, ou en faisant appel à un notaire ou à un technicien qualifié.
Le certificat hypothécaire contient des informations détaillées sur :
- la présence ou l'absence d'hypothèques sur la propriété ;
- le type d'hypothèque (volontaire, judiciaire, légale) ;
- le nom du créancier (par exemple, une banque, un particulier ou une entité publique) ;
- le montant du crédit garanti ;
- la date d'enregistrement et les détails de l'acte.
En plus du visa, il est possible d'approfondir la situation de la dette en demandant un note d'enregistrement hypothécaire Ou leActe d'hypothèque, s'il s'agit d'une hypothèque volontaire. En présence de prêts hypothécaires actifs, il est également important de vérifier si des procédures d'exécution ou des actes de saisie sont en cours, ce qui peut affecter la valeur de marché et le calendrier de la vente.
Comment vendre une propriété avec une hypothèque active
La première étape consiste toujours à informer l'acheteur de la présence de la contrainte et à lui faire part des solutions possibles pour la supprimer. L'objectif est de trouver un accord qui garantisse la sécurité des deux parties et leur permette de poursuivre le projet sans obstacles.
Rejet de l'hypothèque au moment de la réalisation du projet
C'est la solution la plus courante et aussi plus facile à mettre en œuvre.
Le vendeur convient avec l'acheteur qu'un une partie du prix convenu est affectée au remboursement de la dette.
Au moment de la signature de l'acte, le notaire retiendra le montant nécessaire au remboursement de la dette et procédera à l'annulation de l'hypothèque.
De cette manière, l'acheteur acheter une propriété sans restrictions, sans avoir à passer par d'autres étapes après le projet.
Recouvrement de créances par l'acheteur
Dans certains cas, Vendre une maison avec un prêt hypothécaire en cours c'est possible : l'acheteur peut décider de prendre en charge le solde de la dette en reprenant l'hypothèque existante.
Il s'agit d'un mode d'appel Acompte hypothécaire, qui doit être expressément approuvée par la banque créancière.
La transaction peut être pratique si l'hypothèque présente des conditions favorables, mais il est important de l'évaluer avec soin, car elle n'est pas automatique et nécessite disponibilité de l'établissement de crédit.
Vente avec solde et extrait
Quand le Le solde de la dette est supérieur à la valeur de la propriété, vous pouvez essayer la voie de l'équilibre et de l'extrait.
Cette option inclut Négociation avec le créancier (souvent une banque ou l'Agence fiscale - Recouvrement) pour convenir du paiement d'un montant inférieur au montant total de la dette.
Si le créancier accepte, l'hypothèque est remboursée et la vente peut avoir lieu.
Il s'agit d'une solution complexe qui nécessiteassistance d'un professionnel expérimenté, mais elle peut être déterminante dans les situations de fort endettement.
Questions fréquemment posées sur la vente d'une maison hypothéquée
Maison hypothéquée par l'Agence fiscale : peut-elle être vendue ?
Oui, même un bien grevé par une hypothèque enregistrée par l'Agence fiscale - Recouvrement (ancienne Equitalia) peuvent être vendus.
Cependant, pour procéder à l'acte, il faut Il est nécessaire de rembourser la dette ou contactez un accord avec l'institution créancière.
Dans la plupart des cas, le montant dû est payé en même temps que l'acte de vente, avec Assistance aux notaires, qui traite du transfert de fonds directement à l'Agence pour libérer le bien de cette contrainte.
Comment annuler un prêt hypothécaire pour procéder à la vente ?
L'annulation de l'hypothèque a lieu uniquement après le remboursement intégral de la dette garantie.
Le créancier (banque, entité publique ou privée) émet un relevé de paiement. Ce document, intitulé Reçu d'extinction, est remis au notaire, qui demande l'annulation au Conservatoire.
Dans le cas d'un prêt hypothécaire régulièrement annulé, la procédure est automatique et n'entraîne aucun frais pour le débiteur. Si, en revanche, l'hypothèque a été enregistrée par un organisme public, des délais et formalités techniques supplémentaires peuvent être à respecter.
Combien coûte l'hypothèque sur la maison ?
Le coût varie en fonction du type d'hypothèque.
Dans le cas de hypothèque volontaire liée à une hypothèque, l'annulation est gratuite si l'hypothèque a été remboursée de la manière et dans les délais.
Si l'hypothèque est dérivée de dettes fiscales ou judiciaires, il peut y avoir frais de notaire, taxes d'enregistrement ou frais de registre foncier.
En présence d'un Équilibre et extrait, le créancier peut demander les dépenses supplémentaires liées à la négociation et la formalisation de l'accord.
Ces montants doivent être considérés parmi les principaux Coûts pour ceux qui vendent des maisons avec une hypothèque toujours en cours.
Combien vaut une maison hypothéquée ?
La valeur de la propriété ne change pas simplement parce qu'elle est hypothéquée : elle demeure lié à ses caractéristiques (taille, superficie, État, marché local).
La présence d'une hypothèque peut toutefois affecter les négociations : l'acheteur pourrait Demandez une réduction ou abandonnez complètement si vous trouvez que la situation est trop complexe.
Dans le cas de Équilibre et extrait, il est possible que le Le prix de vente est inférieur à la valeur de marché pour clôturer rapidement la position de la dette.
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Documents et parties impliquées dans la vente d'un bien hypothéqué
En plus de fournisseur Et auclient, la vente d'une maison hypothéquée implique toujours notaire, qui vérifie la régularité de la documentation et s'occupe de l'annulation de la caution.
Si le bien est grevé d'une hypothèque, Banque. Dans le cas de négociations complexes, telles que l'équilibre et l'extrait, l'intervention d'un conseiller expert Ou dites avocat.
Les documents à préparer sont notamment les suivants :
- certificat hypothécaire mis à jour ;
- contrat de prêt hypothécaire ;
- reçu de paiement ;
- tout accord écrit passé avec le créancier.
À quel moment l'hypothèque d'un bien vient-elle à échéance ?
Une hypothèque devient caduque dans deux cas :
- en vertu de la loi, 20 ans après son inscription s'il n'est pas renouvelé ;
- Au moment du remboursement de la dette, avec annulation ultérieure au Conservatoire.
Il est important de savoir que même si la dette a été remboursée, l'hypothèque reste formellement active jusqu'à son annulation.
Pour cette raison, il est essentiel de conclure le processus avec l'aide d'un notaire.
Cela vaut-il la peine de vendre une maison hypothéquée par l'intermédiaire d'une agence ou d'un particulier ?
Il n'y a pas de réponse unique, tout dépend de la complexité de la situation.
En présence de dettes importantes ou de négociations avec des organismes publics, faire appel à une agence peut être un choix utile : qui décide de Vendre une maison avec une agence peut compter sur un soutien professionnel dans la gestion des documents, les relations avec les créanciers et l'ensemble du processus de vente.
Si, en revanche, la situation est claire et bien gérée, même vente privée peut être couronnée de succès, à condition que le vendeur Connaissance des procédures et faites appel à des professionnels pour les aspects techniques et juridiques.