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Entretien avec le professeur Giacomo Morri, professeur agrégé de pratique en immobilier, SDA Bocconi.
À quoi ressemblait le marché immobilier italien avant l'urgence liée à la COVID-19 ?
L'économie italienne ne s'est jamais complètement remise de la crise financière mondiale (GFC) de 2008 ; il en va de même pour le marché immobilier, à quelques exceptions près.
Dans le secteur résidentiel, la crise économique consécutive à la crise financière mondiale a contribué à la baisse du pouvoir d'achat des ménages, principalement en raison d'une baisse du revenu disponible associée à une baisse de l'accès au crédit, le secteur bancaire étant devenu plus sélectif dans l'approbation des prêts hypothécaires. Dans le secteur commercial, la faiblesse de l'économie a entraîné une baisse de la demande de biens immobiliers, accompagnée d'un risque nettement accru pour les investisseurs. Il est important de souligner que dans les années qui ont précédé la crise financière mondiale, notamment grâce à l'offre importante de crédit, le développement immobilier avait généré un excédent d'offre qui ne correspondait pas à la demande réelle. Ce déséquilibre a fait en sorte que de nombreux projets de développement n'ont pas été achevés et que de nombreux projets achevés n'ont pas été vendus. Ces phénomènes ont entraîné une baisse des ventes et une baisse de la valeur de l'immobilier.
Malgré le manque persistant de stabilité de l'écosystème politico-économique, l'injection de liquidités en 2015 a favorisé la reprise du marché de manière très sélective. Dans le secteur résidentiel, Milan a bénéficié de la croissance positive du marché du travail, de l'amélioration des conditions générales de la ville et de la transformation urbaine post-Expo en destination touristique. D'autres villes italiennes ont enregistré des tendances tout aussi positives, car dans certaines d'entre elles, l'augmentation du tourisme a influencé le secteur résidentiel, de nombreuses unités étant destinées à l'hôtellerie. Les villes secondaires et les marchés ruraux ont été moins touchés par ces changements.
En ce qui concerne le secteur de l'immobilier commercial, malgré la faiblesse de l'économie, Milan s'est caractérisée par une reprise rapide axée sur le développement d'immeubles de bureaux et de magasins de détail. Les investisseurs ont préféré investir dans des propriétés logistiques au niveau national, encouragés par la hausse significative du commerce électronique ; il en va de même pour l'année écoulée (2019), qui a marqué un record en matière d'investissements dans le secteur de l'hôtellerie. Les marchés secondaires, en revanche, ont à peine profité de la baisse des taux de capitalisation mondiaux, n'ayant pas compensé le risque lié aux incertitudes économiques et à la dette publique élevée, avec une crise du segment de détail pour les unités les moins compétitives.
Quels sont et quels seront les effets de l'urgence liée à la COVID-19 sur les prix et les volumes du secteur de l'immobilier résidentiel ?
Il est assez difficile d'établir une prévision, surtout dans des périodes aussi instables. Par conséquent, sans pouvoir discuter de l'impact à long terme de la crise, nous ne pouvons que formuler des hypothèses sur les impacts immédiats du confinement. L'économie souffrira certainement d'une réduction temporaire du PIB et des conséquences durables similaires typiques d'une crise économique et financière. Dans le même temps, on peut s'attendre à l'effet positif de l'injection de liquidités dans le système à des fins préventives, comme les institutions italiennes envisagent de le faire.
Comme nous l'avons déjà mentionné, une économie plus faible aura une incidence négative sur le pouvoir d'achat et l'épargne des familles et, par conséquent, sur leur capacité à accéder à une ligne de crédit et donc à acheter une maison. En outre, même dans les cas où ces effets sont limités, la propension à un engagement financier à long terme peut encore diminuer. Il sera nécessaire d'évaluer les effets des mesures d'urgence ou, plus précisément, de la nouvelle situation sanitaire, sur le tourisme et, indirectement, sur le secteur résidentiel. Cela est particulièrement vrai sur les marchés où de nombreuses unités ont été converties à des fins touristiques.
Il est important de noter que certains investisseurs préoccupés par la volatilité des marchés boursiers peuvent réorienter leurs investissements des valeurs mobilières vers l'immobilier. Malgré l'augmentation des liquidités et la possibilité, quoique limitée, de réaffecter le capital à des investissements moins risqués, l'histoire pourrait encore se répéter si l'économie était durement touchée. Le secteur résidentiel serait affecté négativement ; Une première réduction du volume des ventes et de la valeur immobilière sera suivie d'une augmentation significative des délais de vente et des prix réduits.
Quel sera l'impact sur ceux qui travaillent dans ce secteur ?
La baisse des ventes résidentielles affecte certainement les agents immobiliers, qui seront confrontés à de plus grandes difficultés opérationnelles liées également à une plus grande incertitude quant aux valeurs de marché. Les professionnels dont le travail est lié aux transactions immobilières, tels que les notaires, les avocats et les conseillers techniques, seront également concernés de la même manière.
Les promoteurs immobiliers en subiront également les conséquences, même si l'impact sera différent. Dans les régions où l'économie est plus résiliente et où l'offre de logements neufs est insuffisante, comme Milan, l'impact sera plus modéré. Au contraire, sur les marchés où les prix baissent, ceux qui travaillent dans le secteur de la restructuration subiront une nouvelle réduction de leurs marges, car ils devront d'abord acheter puis vendre, avec un risque de marché et un coût du capital plus élevés. Par conséquent, bien que le système puisse contenir plus de liquidités, son allocation à des initiatives plus risquées telles que le développement immobilier n'augmentera pas nécessairement.
De la même manière, comme déjà mentionné, les gestionnaires de logements destinés à la location de courte durée seront concernés. Ce résultat dépendra toutefois de l'évolution de la crise de santé publique, ainsi que de l'impact réel que la pandémie et le confinement auront sur les voyages professionnels et le tourisme.
Quels seront les avantages concurrentiels d'iBuyers dans ce nouveau scénario de marché ?
Dans le scénario décrit ci-dessus, il y aura des avantages et des inconvénients pour iBuyers. Une contraction du marché immobilier résidentiel qui se manifeste immédiatement par une réduction du nombre d'achats et de ventes, un allongement du processus de vente, des remises plus importantes et une plus grande complexité des négociations commerciales représente certainement un avantage pour l'iBuyer. En fait, la capacité de simplifier le processus de négociation et de fournir des liquidités immédiates au vendeur place un iBuyer dans une position favorable par rapport à l'alternative d'une négociation traditionnelle encore plus difficile. De plus, sur un marché où les flux de trésorerie sont moindres, les iBuyers contribuent à faire correspondre l'offre et la demande.
Dans le même temps, étant donné que le modèle commercial d'iBuyer repose sur un processus de revente rapide, avec ou sans restructuration, opérer sur un marché où la valeur de l'immobilier est en baisse pourrait s'avérer problématique. Pour cette raison, ces traders doivent s'attendre à des marges plus faibles, puis prendre la mesure préventive de proposer un prix inférieur au moment de l'achat.