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Intervista al Professor Giacomo Morri, Associate Professor of Practice in Real Estate, SDA Bocconi.
Com'era il mercato immobiliare italiano prima dell'emergenza COVID-19?
L'economia italiana non si è mai ripresa completamente dalla crisi finanziaria globale (GFC) del 2008; lo stesso vale per il mercato immobiliare, con alcune eccezioni.
Nel settore residenziale, la crisi economica seguita alla crisi finanziaria globale ha contribuito al calo del potere d'acquisto delle famiglie, principalmente a causa di una diminuzione del reddito disponibile parallelamente a un minore accesso al credito, con un settore bancario diventato più selettivo nell'approvazione dei mutui ipotecari. Nel settore commerciale, la debolezza dell'economia ha generato una riduzione della domanda di immobili, accompagnata da un rischio significativamente maggiore per gli investitori. È importante sottolineare che negli anni precedenti la crisi finanziaria globale, grazie anche all'ampia erogazione del credito, l'attività di sviluppo immobiliare aveva generato un eccesso di offerta non corrispondente alla domanda reale. Questo squilibrio ha causato il mancato completamento di molti progetti di sviluppo e la mancata vendita di molti progetti completati. Questi fenomeni hanno comportato un calo delle vendite e la riduzione del valore degli immobili.
Nonostante la persistente mancanza di stabilità nell'ecosistema politico-economico, l'iniezione di liquidità del 2015 ha favorito la ripresa del mercato in modo molto selettivo. Nel settore residenziale, Milano ha beneficiato della crescita positiva del mercato del lavoro, del miglioramento delle condizioni generali della città e della trasformazione urbana post-Expo in una destinazione turistica. Alcune altre città italiane hanno registrato tendenze altrettanto positive, in quanto in alcune di esse l'aumento del turismo ha influenzato il settore residenziale, con molte unità destinate all'ospitalità. Le città secondarie e i mercati rurali sono stati meno colpiti da questi cambiamenti.
Per quanto riguarda il settore immobiliare commerciale, nonostante la debolezza dell'economia, Milano è stata caratterizzata da una rapida ripresa incentrata sullo sviluppo di edifici per uffici e negozi al dettaglio. Gli investitori hanno preferito investire in immobili logistici a livello nazionale, incoraggiati dal notevole aumento dell'e-commerce; lo stesso vale per l'anno appena trascorso (2019), che ha segnato un record per gli investimenti nel settore dell'ospitalità. I mercati secondari, d'altro canto, hanno beneficiato a malapena della riduzione dei tassi di capitalizzazione a livello mondiale, non riuscendo a compensare il rischio derivante dalle incertezze dell'economia e dall'elevato debito pubblico, con una crisi del segmento retail per le unità meno competitive.
Qual è e quale sarà l'effetto dell'emergenza COVID-19 sui prezzi e sui volumi del settore immobiliare residenziale?
È piuttosto complesso elaborare una previsione, soprattutto in periodi così volatili. Pertanto, senza poter discutere l'impatto a lungo termine della crisi, possiamo solo formulare ipotesi sugli impatti immediati del lockdown. L'economia soffrirà certamente di una temporanea riduzione del PIL e di simili conseguenze durature tipiche di una crisi economica e finanziaria. Allo stesso tempo, si può prevedere l'effetto positivo di un'iniezione di liquidità nel sistema a scopo preventivo, come stanno pianificando di fare le istituzioni italiane.
Come già accennato, un'economia più debole influirà negativamente sul potere d'acquisto e sui risparmi delle famiglie e, di conseguenza, sulla loro capacità di accedere a una linea di credito e quindi di acquistare un'abitazione. Inoltre, anche nei casi in cui questi effetti siano limitati, la propensione a un impegno finanziario a lungo termine potrebbe comunque diminuire. Sarà necessario valutare gli effetti delle misure di emergenza o, più precisamente, della nuova situazione sanitaria, sul turismo e, indirettamente, sul settore residenziale. Ciò vale soprattutto in quei mercati in cui molte unità sono state convertite a uso turistico.
È importante notare che alcuni investitori preoccupati dalla volatilità dei mercati azionari potrebbero spostare i propri investimenti dai titoli al settore immobiliare. Nonostante la maggiore liquidità e la possibilità, seppur limitata, di riallocare il capitale verso investimenti meno rischiosi, la storia potrebbe comunque ripetersi se l'economia venisse duramente colpita. Il settore residenziale ne risentirebbe negativamente; Una prima riduzione del volume delle compravendite e dei valori immobiliari sarà seguita da un aumento significativo dei tempi di vendita e dei prezzi scontati.
Quale sarà l'impatto su chi lavora in questo settore?
Una riduzione delle compravendite residenziali colpisce sicuramente gli agenti immobiliari, che soffriranno di maggiori difficoltà operative derivanti anche dalla maggiore incertezza sui valori di mercato. Anche i professionisti il cui lavoro è legato alle transazioni immobiliari, come notai, avvocati e consulenti tecnici, saranno colpiti in modo simile.
Anche gli sviluppatori immobiliari subiranno le conseguenze, sebbene l'impatto sarà diverso. Nelle aree in cui l'economia è più resiliente e non c'è sufficiente offerta di nuove abitazioni, come Milano, l'impatto sarà più moderato. Al contrario, nei mercati in cui i prezzi scendono, chi opera nel settore delle ristrutturazioni subirà un'ulteriore riduzione dei margini, dovendo prima acquistare e poi vendere, con un rischio di mercato più elevato e un costo del capitale più elevato. Di conseguenza, sebbene potrebbe esserci più liquidità nel sistema, la sua allocazione verso iniziative più rischiose come lo sviluppo immobiliare non aumenterà necessariamente.
Allo stesso modo, come già accennato, saranno interessati i gestori di unità abitative destinate all'affitto a breve termine. Tuttavia, questo risultato dipenderà dall'evoluzione della crisi sanitaria pubblica, nonché dall'effettivo impatto che la pandemia e il lockdown avranno sui viaggi e sul turismo professionali.
Quali saranno i vantaggi competitivi per gli iBuyer in questo nuovo scenario di mercato?
Nello scenario descritto sopra, ci saranno vantaggi e svantaggi per gli iBuyer. Una contrazione del mercato immobiliare residenziale che si manifesta immediatamente in una riduzione del numero di compravendite, un allungamento del processo di vendita, maggiori sconti e una maggiore complessità nelle trattative di vendita rappresenta certamente un vantaggio per l'iBuyer. Infatti, la capacità di semplificare il processo di negoziazione e di fornire liquidità immediata al venditore pone un iBuyer in una posizione favorevole rispetto all'alternativa di una negoziazione tradizionale ancora più difficile. Inoltre, in un mercato con meno flussi di cassa, gli iBuyer contribuiscono ad abbinare domanda e offerta.
Allo stesso tempo, dato che il modello di business di iBuyer si basa su un rapido processo di rivendita, con o senza ristrutturazione, operare in un mercato con valori immobiliari in calo potrebbe essere problematico. Per questo motivo, questi operatori dovrebbero aspettarsi margini inferiori e quindi adottare la misura preventiva di offrire un prezzo più basso al momento dell'acquisto.