Taxes d'achat d'une résidence secondaire : Guide des taxes d'achat et des frais d'entretien

Pour acheter une résidence secondaire à un particulier, vous payez une taxe d'enregistrement de 9 % sur la valeur cadastrale, en plus de 50 € de taxe cadastrale et de 50 € de taxe hypothécaire.

Calculer les taxes pour l'achat d'une résidence secondaire peut se transformer en un véritable casse-tête. L'achat d'une résidence secondaire implique une série de taxes et de frais spécifiques, différents de ceux d'une résidence principale. En effet, la loi distingue les biens destinés à un usage privé de ceux destinés à la location pour de longues ou courtes périodes.

Outre l'IMU (taxe municipale unique), d'autres dépenses sont à prendre en compte, des frais d'acquisition aux frais d'entretien, dont le montant moyen est supérieur à celui des résidences principales.

Comme vous l'avez peut-être deviné, nous sommes confrontés à un contexte fiscal complexe. Les impôts, nous le savons bien, peuvent devenir un véritable cauchemar bureaucratique, difficile à gérer. Pour vous aider à éviter de vous perdre dans cette jungle de montants, de délais et de formalités, nous avons décidé de préparer un guide des impôts sur votre résidence secondaire. Vous trouverez ici toutes les informations nécessaires sur les différents frais à payer, depuis ceux dus à la signature du contrat jusqu'à la taxe annuelle récurrente.

Taxes d'acquisition de résidence secondaire pour les particuliers

Commençons par l'achat d'une résidence secondaire et les taxes pour les particuliers qui y habiteront. Il y a trois frais à payer lors de l'enregistrement de l'acte de vente : la taxe d'enregistrement, la taxe foncière et la taxe hypothécaire. Examinons-les en détail :

• La taxe d'enregistrement, basée sur le système dit de la valeur-prix que nous expliquerons plus tard, est égale à 9 % de la valeur cadastrale du bien. Français Son montant final ne peut jamais être inférieur à 1 000 € ;

• la taxe de registre foncier est de 50 € ;

• la taxe hypothécaire, également de 50 €

La taxe d'enregistrement est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien et peut varier en fonction de différents facteurs, tels que le type de logement et les avantages fiscaux disponibles.

Nous vous rappelons toutefois que pour l'achat de la résidence principale, la taxe d'enregistrement s'élève à 2 % de la valeur cadastrale du bien et est également calculée à partir d'un coefficient inférieur équivalent à 110, tandis que la taxe de registre foncier et la taxe hypothécaire sont toujours de 50 €. Pour l'achat d'une résidence secondaire, les taxes sont donc nettement plus élevées que pour une première résidence en raison du calcul différent de la taxe d'enregistrement.

Taxes d'achat de résidence secondaire pour les constructeurs assujettis à la TVA

Si la résidence secondaire est achetée auprès d'un constructeur ou d'une entreprise de construction, les taxes à calculer sont différentes. Dans ce cas, en effet, la TVA devra également être prise en compte, alors que les trois taxes ont une valeur différente. Voici le résumé :

• TVA égale à 10 % de la valeur du bien, qui atteint jusqu'à 22 % pour les biens de luxe (catégories cadastrales A1, A8 et A9) ;
• taxe d'enregistrement de 200 € ;
• taxe cadastrale de 200 € ;
• taxe hypothécaire de 200 € également.

Dans le cas d'un achat par une entreprise, il y a donc trois coûts fixes et un variable, la TVA, qui dépend du prix d'achat du bien. Dans ce tableau, vous trouverez un résumé des différences fiscales pour un achat auprès d'un particulier ou d'une entreprise :

Pour les particuliersPour les entreprises soumises à la TVATaxe d'enregistrement à 9 % de la valeur cadastrale (avec système de prix-valeur)Taxe d'enregistrement de 200 €Taxe cadastrale de 50 €Taxe cadastrale de 200 €Taxe hypothécaire de 50 €Taxe hypothécaire de 200 €Pas de TVATVA à 10 % du prix d'achat du bien

Après avoir évoqué l'achat d'une résidence secondaire et les taxes qui y sont liées, analysons maintenant quelles sont les taxes annuelles liées à la possession du bien.

Taxes d'entretien pour une résidence secondaire

Pour la résidence secondaire, les taxes à payer au cours de l'année sont quatre :

• IRPEF, dans le cas où le deuxième bien immobilier est situé dans la même commune que la résidence principale et n'est pas loué, avec l'ajout au revenu déclaré de 50 % du revenu cadastral du bien réévalué de 5 % et majoré d'un tiers ;

• la taxe municipale unique, dont le montant dépend de différents facteurs que vous trouverez expliqués dans cet article sur le calcul de l'IMU pour la résidence secondaire ;

• la TASI, la taxe sur les services indivisibles, c'est-à-dire les services mis à disposition par la commune comme l'éclairage public ;

• la TARI, la taxe sur les déchets, qui pèse moins lourd et a un impact variable sur le total.

Si vous décidez d'acheter un deuxième bien immobilier dans le même commune que votre résidence principale, vous devrez également tenir compte d'une augmentation de l'IRPEF de vos dépenses annuelles, du moins tant que l'immeuble n'est pas loué.

Pour donner un exemple numérique, imaginons que le revenu de votre propriété soit égal à 1 000. Avec la réévaluation, il atteint 1 050 (avec l'ajout de 5 %) plus 350 (un tiers de la valeur), pour un total de 1 400. Vous devrez ajouter 700 € à l'IRPEF annuel.

Taxes d'entretien pour les maisons de location et les maisons de vacances

Lorsque le deuxième bien que vous possédez est destiné à la location, la situation fiscale change à nouveau. L'IMU reste à la charge du propriétaire, mais pour la TASI, le bailleur paie entre 70 et 90 % du montant total, selon les barèmes établis par la municipalité où se trouve l'immeuble. Le reste est à la charge du locataire. Cependant, si le locataire déménage, il n'aura rien à payer.

En ce qui concerne le loyer conventionnel, le cadre fiscal change encore. Le loyer subventionné, réglementé par la loi 431 de 1998 sur les propriétés résidentielles, a été créé pour encourager la baisse des prix de location en accordant des réductions d'impôt aux propriétaires. Dans ce cas, en effet, l'IMU et la TASI sont réduites de 25 %.

En ce qui concerne l'IRPEF, le plus élevé des montants suivants : le revenu cadastral réévalué de 5 % ou 95 % du loyer mensuel doit être ajouté au calcul de l'impôt annuel.

Enfin, pour les locations de courte durée de moins de six mois, donc également dans le cas de locations à usage touristique ou de vacances, l'IMU et la TASI sont entièrement à la charge du propriétaire.

Avantages fiscaux pour les résidences secondaires

Examinons maintenant les avantages fiscaux pour les résidences secondaires. Malheureusement, la loi ne prévoit pas de réductions fiscales particulières pour les résidences secondaires, mais avec un peu de prudence, vous pouvez payer moins cher.

Pour les taxes d'achat de résidences secondaires, il est important de préciser lors du processus d'achat que vous utilisez le système de la valeur cadastrale, mentionné précédemment. Ainsi, la taxe d'enregistrement finale est calculée sur la base de la valeur cadastrale. Alternativement, la taxe est fixée à 9 % du prix d'achat final (si vous achetez un appartement à 200 000 €, vous paierez 18 000 €) et est en moyenne beaucoup plus élevée. De plus, sachez que le rapport prix-valeur vous permet d'économiser environ 30 % sur les frais de notaire. Attention : ce système n'est possible que pour les ventes entre particuliers, ou en tout cas avec des vendeurs exonérés de TVA. Concernant les taxes d'entretien, vous avez déjà constaté qu'avec un loyer subventionné, vous économisez 25 % sur l'IMU et la TASI. Si, toutefois, vous transférez la résidence secondaire sous forme de prêt à usage à un parent au premier degré (c'est-à-dire à vos parents ou à vos enfants), le montant imposable sur lequel vous calculez l'IMU et la TASI est réduit de 50 %. Pour bénéficier de cette réduction, vous devez régulièrement enregistrer le prêt à usage. Il ne suffit donc pas que votre enfant emménage de facto dans le bien, mais un document officiel sera nécessaire.

Exemple de calcul de la taxe d'enregistrement pour les particuliers

Revenons un instant sur les taxes pour l'achat d'une résidence secondaire pour les particuliers, notamment sur la définition de la taxe d'enregistrement avec le système prix-valeur.

C'est un calcul un peu complexe. Il est compliqué de prendre en compte les tableaux de revenu cadastral dont nous avons déjà parlé dans notre blog. En prenant le revenu cadastral du bien qui vous intéresse, nous devons appliquer une réévaluation de 5 % et multiplier par le coefficient fixe de 120. Sur le chiffre obtenu, nous calculons ensuite la taxe d'enregistrement de 9 %.

Comme nous l'avons dit précédemment, la taxe cadastrale ne peut jamais être inférieure à 1 000 €. Si, à la fin des calculs, le résultat est une valeur inférieure, elle sera arrondie à ce chiffre.

Prenons un exemple numérique et supposons une propriété avec un revenu cadastral de 1 000. Les étapes à suivre sont les suivantes :

on calcule la réévaluation de 5 % et on arrive à une valeur de 1 050 ;

on multiplie par le coefficient fixe 120 et on obtient 126 000 ;

les droits d'enregistrement seront égaux à 9 % de 126 000, soit 11 340 €.

À ce chiffre, il faut ensuite ajouter les droits de registre foncier et les droits d'hypothèque, ce qui porte le montant total à 11 440 €.

Imaginons maintenant que l'on calcule les droits d'enregistrement sur la base du prix d'achat. Reprenons les chiffres que nous avons déjà vus et imaginons que vous ayez conclu un accord avec le vendeur privé, non assujetti à la TVA, pour conclure la vente à 200 000 €. Les droits s'élèvent donc à 18 000 €. Par rapport au calcul du rapport prix-valeur, vous paierez donc 4 600 € de plus pour la taxe d'enregistrement, plus les autres taxes.

S'y retrouver dans le dédale fiscal n'est jamais facile, mais nous espérons que cet article vous a aidé à définir les taxes sur votre résidence secondaire. Maintenant que vous en savez plus, vous êtes prêt à chercher votre nouveau logement. Notre plateforme d'annonces immobilières vous propose de nombreuses offres disponibles immédiatement à Milan, Turin, Florence, Rome, Bologne et Vérone. Commencez à chercher la meilleure affaire dès maintenant !

Calculer les taxes pour l'achat d'une résidence secondaire peut être un véritable casse-tête. L'achat d'une résidence secondaire implique une série de taxes et de frais spécifiques qui diffèrent de ceux d'une résidence principale. La loi fait en effet une distinction entre les biens destinés à un usage privé et ceux destinés à la location pour de longues ou courtes périodes.

Outre l'IMU (l'impôt municipal unique), il faut tenir compte d'autres dépenses, des frais d'acquisition à ceux d'entretien du bien, dont le montant moyen est supérieur à celui des résidences principales.

Comme vous l'avez peut-être deviné, nous sommes confrontés à un scénario fiscal complexe. Les impôts, nous le savons bien, peuvent devenir un véritable cauchemar bureaucratique, difficile à gérer. Pour vous aider à éviter de vous perdre dans cette jungle de montants, de délais et de formalités, nous avons décidé de préparer un guide des impôts sur votre résidence secondaire. Vous trouverez toutes les informations relatives aux différentes charges à payer, depuis celles dues au moment de la signature du contrat jusqu'à la fiscalité annuelle récurrente.

Taxes d'achat de résidence secondaire pour les particuliers

Commençons par la phase d'achat de la résidence secondaire et les taxes pour les particuliers qui y habiteront. Il y a trois frais à payer lors de l'enregistrement de l'acte de vente : la taxe d'enregistrement, la taxe foncière et la taxe hypothécaire. Examinons-les en détail :

• La taxe d'enregistrement, basée sur le système de la valeur en prix que nous expliquerons plus loin, est égale à 9 % de la valeur cadastrale du bien. Français Son montant final ne peut jamais être inférieur à 1 000 € ;

• la taxe de registre foncier est de 50 € ;

• la taxe hypothécaire, également de 50 €

La taxe d'enregistrement est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien et peut varier en fonction de différents facteurs, tels que le type de logement et les avantages fiscaux disponibles.

Nous vous rappelons toutefois que pour l'achat de la résidence principale, la taxe d'enregistrement s'élève à 2 % de la valeur cadastrale du bien et est également calculée à partir d'un coefficient inférieur équivalent à 110, tandis que la taxe de registre foncier et la taxe hypothécaire sont toujours de 50 €. Pour l'achat d'une résidence secondaire, les taxes sont donc nettement plus élevées que pour une première résidence en raison du calcul différent de la taxe d'enregistrement.

Taxes d'achat de résidence secondaire pour les constructeurs assujettis à la TVA

Si la résidence secondaire est achetée auprès d'un constructeur ou d'une entreprise de construction, les taxes à calculer sont différentes. Dans ce cas, en effet, la TVA devra également être prise en compte, alors que les trois taxes ont une valeur différente. Voici le résumé :

• TVA égale à 10 % de la valeur du bien, qui atteint jusqu'à 22 % pour les biens de luxe (catégories cadastrales A1, A8 et A9) ;
• taxe d'enregistrement de 200 € ;
• taxe cadastrale de 200 € ;
• taxe hypothécaire de 200 € également.

Dans le cas d'un achat par une entreprise, il y a donc trois coûts fixes et un coût variable, la TVA, qui dépend du prix d'achat du bien. Dans ce tableau, vous trouverez un résumé des différences fiscales pour un achat auprès d'un particulier ou d'une entreprise :

Pour les particuliersPour les entreprises soumises à la TVATaxe d'enregistrement à 9 % de la valeur cadastrale (avec système de prix-valeur)Taxe d'enregistrement de 200 €Taxe cadastrale de 50 €Taxe cadastrale de 200 €Taxe hypothécaire de 50 €Taxe hypothécaire de 200 €Pas de TVATVA à 10 % du prix d'achat du bien

Après avoir évoqué l'achat d'une résidence secondaire et les taxes qui y sont liées, analysons maintenant quelles sont les taxes annuelles liées à la possession du bien.

Taxes d'entretien pour une résidence secondaire

Pour la résidence secondaire, les taxes à payer au cours de l'année sont quatre :

• IRPEF, dans le cas où le deuxième bien immobilier est situé dans la même commune que la résidence principale et n'est pas loué, avec l'ajout au revenu déclaré de 50 % du revenu cadastral du bien réévalué de 5 % et majoré d'un tiers ;

• la taxe municipale unique, dont le montant dépend de différents facteurs que vous trouverez expliqués dans cet article sur le calcul de l'IMU pour la résidence secondaire ;

• la TASI, la taxe sur les services indivisibles, c'est-à-dire les services mis à disposition par la commune comme l'éclairage public ;

• la TARI, la taxe sur les déchets, qui pèse moins lourd et a un impact variable sur le total.

Si vous décidez d'acheter un deuxième bien immobilier dans le même commune que votre résidence principale, vous devrez également tenir compte d'une augmentation de l'IRPEF de vos dépenses annuelles, du moins tant que l'immeuble n'est pas loué.

Pour donner un exemple numérique, imaginons que le revenu de votre propriété soit égal à 1 000. Avec la réévaluation, il atteint 1 050 (avec l'ajout de 5 %) plus 350 (un tiers de la valeur), pour un total de 1 400. Vous devrez ajouter 700 € à l'IRPEF annuel.

Taxes d'entretien pour les maisons de location et les maisons de vacances

Lorsque le deuxième bien que vous possédez est destiné à la location, la situation fiscale change à nouveau. L'IMU reste à la charge du propriétaire, mais pour la TASI, le bailleur paie entre 70 et 90 % du montant total, selon les barèmes établis par la municipalité où se trouve l'immeuble. Le reste est à la charge du locataire. Cependant, si le locataire déménage, il n'aura rien à payer.

En ce qui concerne le loyer conventionnel, le cadre fiscal change encore. Le loyer subventionné, réglementé par la loi 431 de 1998 sur les propriétés résidentielles, a été créé pour encourager la baisse des prix de location en accordant des réductions d'impôt aux propriétaires. Dans ce cas, en effet, l'IMU et la TASI sont réduites de 25 %.

En ce qui concerne l'IRPEF, le plus élevé des montants suivants : le revenu cadastral réévalué de 5 % ou 95 % du loyer mensuel doit être ajouté au calcul de l'impôt annuel.

Enfin, pour les locations de courte durée de moins de six mois, donc également dans le cas de locations à usage touristique ou de vacances, l'IMU et la TASI sont entièrement à la charge du propriétaire.

Avantages fiscaux pour les résidences secondaires

Examinons maintenant les avantages fiscaux pour les résidences secondaires. Malheureusement, la loi ne prévoit pas de réductions fiscales particulières pour les résidences secondaires, mais avec un peu de prudence, vous pouvez payer moins cher.

Pour les taxes d'achat de résidences secondaires, il est important de préciser lors du processus d'achat que vous utilisez le système de la valeur cadastrale, mentionné précédemment. Ainsi, la taxe d'enregistrement finale est calculée sur la base de la valeur cadastrale. Alternativement, la taxe est fixée à 9 % du prix d'achat final (si vous achetez un appartement à 200 000 €, vous paierez 18 000 €) et est en moyenne beaucoup plus élevée. De plus, sachez que le rapport prix-valeur vous permet d'économiser environ 30 % sur les frais de notaire. Attention : ce système n'est possible que pour les ventes entre particuliers, ou en tout cas avec des vendeurs exonérés de TVA. Concernant les taxes d'entretien, vous avez déjà constaté qu'avec le loyer subventionné, vous économisez 25 % sur l'IMU et la TASI. Si, en revanche, vous transférez la résidence secondaire sous forme de prêt à un parent au premier degré (c'est-à-dire vos parents ou vos enfants), le montant imposable sur lequel vous calculez l'IMU et la TASI est réduit de 50 %. Pour bénéficier de cette réduction, vous devez enregistrer correctement le prêt à usage. Il ne suffit donc pas que votre enfant emménage de facto dans le bien, mais un document officiel sera nécessaire.

Exemple de calcul de la taxe d'enregistrement pour les particuliers

Revenons un instant sur les taxes pour l'achat d'une résidence secondaire pour les particuliers, notamment sur la définition de la taxe d'enregistrement avec le système prix-valeur.

C'est un calcul un peu complexe. Il est compliqué de prendre en compte les tableaux de revenu cadastral dont nous avons déjà parlé dans notre blog. En prenant le revenu cadastral du bien qui vous intéresse, nous devons appliquer une réévaluation de 5 % et multiplier par le coefficient fixe de 120. Sur le chiffre obtenu, nous calculons ensuite la taxe d'enregistrement de 9 %.

Comme nous l'avons dit précédemment, la taxe cadastrale ne peut jamais être inférieure à 1 000 €. Si, à la fin des calculs, le résultat est une valeur inférieure, elle sera arrondie à ce chiffre.

Prenons un exemple numérique et supposons une propriété avec un revenu cadastral de 1 000. Les étapes à suivre sont les suivantes :

on calcule la réévaluation de 5 % et on arrive à une valeur de 1 050 ;

on multiplie par le coefficient fixe 120 et on obtient 126 000 ;

les droits d'enregistrement seront égaux à 9 % de 126 000, soit 11 340 €.

À ce chiffre, il faut ensuite ajouter les droits de registre foncier et les droits d'hypothèque, ce qui porte le montant total à 11 440 €.

Imaginons maintenant que l'on calcule les droits d'enregistrement sur la base du prix d'achat. Reprenons les chiffres que nous avons déjà vus et imaginons que vous ayez conclu un accord avec le vendeur privé, non assujetti à la TVA, pour conclure la vente à 200 000 €. Les droits s'élèvent donc à 18 000 €. Par rapport au calcul du rapport prix-valeur, vous paierez donc 4 600 € de plus pour la taxe d'enregistrement, plus les autres taxes.

S'y retrouver dans le dédale fiscal n'est jamais facile, mais nous espérons que cet article vous a aidé à définir les taxes sur votre résidence secondaire. Maintenant que vous en savez plus, vous êtes prêt à chercher votre nouveau logement. Notre plateforme d'annonces immobilières vous propose de nombreuses offres disponibles immédiatement à Milan, Turin, Florence, Rome, Bologne et Vérone. Commencez à chercher la meilleure affaire dès maintenant !