Acheter une maison pour la louer : quand est-ce rentable ? | Casavo

Acheter une maison pour la louer : les meilleures pratiques pour maximiser votre investissement

Si vous avez toujours rêvé de gagner un complément de revenu, vous avez probablement envisagé différentes solutions, des placements en bourse aux petits boulots. L’une des options souvent envisagées est l’investissement immobilier : acheter une maison à fort potentiel et la louer.

Mais le potentiel de gain est-il réel ? Et surtout, comment maximiser votre rentabilité ?

Louer, oui, mais à qui ?

La première question à se poser est : à qui je souhaite louer ? C’est la base du choix du type de bien et du quartier où l’acheter. En général, ceux qui choisissent d’acheter une maison pour la louer ont trois cibles :

• Touristes

• Étudiants

• Jeunes actifs ou voyageurs d’affaires

Quel type de maison dois-je louer ?

Si l’idée est de louer à des étudiants, vous pouvez envisager un appartement, peut-être un trois ou quatre pièces, à partir duquel vous pouvez créer des chambres simples ou doubles. À l'inverse, si vous imaginez un jeune actif ou un couple comme locataire, privilégiez un studio, un loft ou un T2. Gardez à l'esprit que les étudiants ont généralement un budget plus modeste que les actifs, mais qu'ils recherchent aussi moins de confort potentiel comme une terrasse, un jardin, un mobilier de qualité, la climatisation, etc.

Quant aux locations touristiques, le choix est plus large et va du studio au très grand appartement ou à la maison indépendante, conçue pour les familles nombreuses ou les groupes d'amis. Français Dans ces cas, le confort comme les espaces ouverts, un barbecue ou une piscine sont certainement un plus, mais l'emplacement joue souvent un rôle plus important dans le choix.

Afin d'établir un bon taux de location, beaucoup choisissent d'acheter des maisons récemment construites, ou de rénover le bien acheté : cela nécessite sans doute un investissement initial plus élevé, mais permet en même temps un meilleur profit, ainsi qu'un nombre probablement plus élevé de demandes.

Choisir la ville et l'emplacement

Le choix de la ville ou du village dans lequel acheter une maison à louer doit varier en fonction de la cible que l'on souhaite s'adresser. Si vous souhaitez louer à des étudiants, il sera conseillé de choisir des villes avec un afflux important d'étudiants universitaires telles que Milan, Turin, Bologne, Florence ou Rome ; Ici, le prix au mètre carré des maisons aura tendance à être plus élevé, surtout à Milan et Bologne, mais la demande est bien plus forte et les loyers sont proportionnels au coût d'achat. Même les villes plus petites, mais néanmoins fréquentées par les étudiants, comme Pise ou Ferrare, peuvent constituer une bonne option et nécessitent un investissement initial plus faible. Dans ces villes, les quartiers les plus attractifs sont ceux proches des campus universitaires, mais aussi du centre-ville et de la vie nocturne. Si l'objectif est de louer à de jeunes travailleurs ou à des voyageurs d'affaires, les grandes villes et leurs environs constituent également un choix sûr : les nouveaux travailleurs ont en effet tendance à s'installer en province, où les opportunités d'emploi sont plus nombreuses. Cela ne signifie pas pour autant qu'il n'y ait pas une clientèle intéressante, même dans les petites villes, mais la faible demande rend le processus plus risqué.

Enfin, si vous souhaitez louer à des touristes, le mieux est de choisir des destinations particulièrement prisées. Stations balnéaires ou de montagne, voire villes d'art, le plus sûr est de privilégier les destinations les plus connues et recherchées. Évidemment, plus une zone est touristique, plus les prix d'achat et de location seront élevés ; il faudra donc peser le pour et le contre.

Lors du choix de l'endroit où acheter une maison, vous devez prendre en compte un autre facteur : la distance. Si, par exemple, vous vivez à Venise et achetez une maison à Naples, vous devrez prévoir de vous y rendre plusieurs fois, tant pour l'achat que pour la location, ou de faire appel à des tiers, ce qui, cependant, implique des dépenses supplémentaires. Il est donc toujours préférable de choisir la ville qui vous convient le mieux.

Le type de location

Si vous choisissez de louer votre maison à des touristes, gardez à l'esprit qu'il s'agira d'une location à court terme, qui peut durer d'un week-end à une saison entière. Cela vous permet de profiter des périodes de forte demande et de faire varier le prix de la location, mais cela demande beaucoup d'engagement.

Si vous louez à de jeunes travailleurs, en revanche, il est plus probable que le contrat ait une durée plus longue, d'un an à 4+4.

Les logements étudiants se situent entre les deux, car bien que les contrats soient généralement annuels, il est possible qu'il y ait des annulations anticipées et un taux de rotation plus élevé, surtout si vous envisagez de louer la maison à plus de deux personnes ; Même dans ce cas, l'effort de gestion pourrait donc être élevé.

Avantages et inconvénients de l'achat d'une maison pour la louer

Acheter une maison pour la louer est une forme d'investissement qui a ses avantages, mais aussi ses risques.

• Il est nécessaire de disposer d'un capital initial ou ouvrir un prêt immobilier ; d'autre part, il est possible de profiter d'incitations et de bonus pour maximiser le rendement.
• Le deuxième élément critique est que cela demande du temps et de l'engagement, qui varient en fonction du type de location que vous choisissez de poursuivre.
• La situation macroéconomique influence fortement les revenus, à la fois positivement et négativement ; en particulier, il est important de choisir un taux d'imposition hypothécaire avantageux.
• Le choix de la cible, de l'emplacement et du bien est crucial pour obtenir un profit.

En fin de compte, pour que ce processus soit avantageux, vous devez connaître le processus d'achat et comprendre la dynamique de location pour maximiser le rendement, mais il est également important de savoir identifier la bonne opportunité.

Par exemple, lorsque Matera a remporté le titre de ville de culture, la demande de locations touristiques a augmenté. De même, si une antenne de l'Université de Milan ouvrait à Bergame, la demande de logements étudiants dans ce deuxième quartier augmenterait considérablement. Ou encore, si l'un des quartiers périphériques de Turin, comme Barriera di Milano, voyait l'ouverture de bureaux, de restaurants et de bars, on peut probablement imaginer que l'intérêt pour le quartier augmenterait.

Coûts et revenus

Pour réfléchir plus concrètement aux implications économiques, un bien locatif doit offrir un rendement brut annuel d'au moins 3 à 5 % de sa valeur. En ce sens, une surface et des commodités supplémentaires peuvent vous aider à louer à un prix plus élevé, mais vous devrez également prendre en compte une série de dépenses à couvrir, telles que :

• Les taxes d’achat pour la première ou la deuxième résidence ;

• Les frais de notaire ou de courtage pour l’achat de la maison ;

• Les intérêts sur l’hypothèque ;

• La taxe d’enregistrement et le droit de timbre pour l’enregistrement du contrat de location ;

• L’imposition sur les loyers (régime ordinaire ou impôt forfaitaire) ;

• Les frais d’entretien de la maison.

Et pour mieux comprendre tous les coûts que vous pouvez rencontrer lors de l’achat d’une maison, lisez notre guide sur les coûts et taxes pour l'achat d'une première maison