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Vendere una casa che ha usufruito del Superbonus 110% è possibile.
Dal 01 Gennaio 2024 è entrata in vigore una norma che prevede la tassazione sulla Plusvalenza, ovvero la differenza positiva tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.
Ecco cosa bisogna sapere:
- la vendita è ammessa anche se l’immobile ha beneficiato del Superbonus, ma bisogna verificare che tutti i lavori siano in regola e documentati con asseverazioni e fatture;
- la plusvalenza generata dalla vendita può essere tassata, ma in alcuni casi si è esenti, ad esempio se si è utilizzata la casa come abitazione principale per la maggior parte del tempo;
- se è stato applicato lo sconto in fattura o ceduto il credito, questi non si trasferiscono all’acquirente, ma devono essere dichiarati nell’atto di vendita;
- le detrazioni residue del Superbonus possono passare all’acquirente, salvo accordi diversi da registrare nel rogito;
- l’efficienza energetica migliorata con il 110 può aumentare il valore percepito dell’immobile, ma solo se accompagnata da documentazione completa e tracciabile.
Ma vediamo questi aspetti nel dettaglio.
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È possibile vendere casa ristrutturata con il superbonus 110?
Sì, è possibile vendere un immobile che ha beneficiato del Superbonus 110%.
La legge non vieta la compravendita di una casa ristrutturata con il bonus, ma le parti (venditore e acquirente) devono prestare attenzione agli effetti fiscali e alle eventuali responsabilità legate agli interventi effettuati.
In particolare, l’acquirente subentra nei benefici fiscali residui, salvo diverso accordo, e potrebbe rispondere in solido di eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, ad esempio in caso di irregolarità o difformità urbanistiche che abbiano generato il recupero delle detrazioni.
Per questo motivo, prima della vendita è fondamentale verificare che i lavori siano stati effettuati in regola, con tutte le asseverazioni e la documentazione completa.
A questo proposito, il rogito deve riportare informazioni chiare sull’esistenza dei bonus e su eventuali crediti ceduti, così da evitare contenziosi futuri.
La tassazione della plusvalenza dell'immobile
La vendita di una casa ristrutturata con il Superbonus 110% può comportare il pagamento della tassazione sulla plusvalenza, se la cessione avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla fine dei lavori.
La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, aumentato delle spese documentate (tra cui i costi di ristrutturazione).
La normativa prevede che i lavori agevolati con il Superbonus concorrono a incrementare il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile solo se effettivamente sostenuti dal contribuente e documentati con le fatture.
In altre parole, gli interventi con detrazione al 110% possono ridurre l’imponibile della plusvalenza, ma vanno inseriti correttamente nella documentazione da esibire al notaio e, in seguito, all’Agenzia delle Entrate in caso di controllo.
Se l’immobile è stato adibito a prima casa per la maggior parte del tempo, la plusvalenza non è tassata.
In caso contrario, l’imposta si applica e può essere pagata in due modi:
- come reddito ordinario da indicare nella dichiarazione;
- con un’imposta sostitutiva del 26% versata al momento del rogito.
Sconto in fattura o cessione del credito: cosa succede?
Se il venditore ha optato per lo sconto in fattura, significa che il credito è stato già utilizzato per abbattere il costo dei lavori, quindi non potrà più essere ceduto all’acquirente.
Al contrario, se è stata effettuata la cessione del credito a un terzo (ad esempio una banca), il nuovo proprietario non subentra nei crediti già ceduti, che restano in capo al cessionario. Il venditore deve comunque dichiarare in atto la modalità di fruizione del beneficio e consegnare la documentazione che attesta l’avvenuta cessione.
Questo passaggio è importante anche per escludere responsabilità solidali in caso di controlli.
Per maggiore sicurezza, l’acquirente può richiedere la copia di tutte le asseverazioni e dei documenti trasmessi all’ENEA e all’Agenzia delle Entrate, così da verificare la regolarità dell’agevolazione e ridurre il rischio di contestazioni future.
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Detrazioni: a chi spettano?
Un altro aspetto importante è la titolarità delle detrazioni residue.
In generale, se il venditore non ha optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, il diritto a utilizzare le detrazioni non ancora godute si trasferisce automaticamente all’acquirente, insieme alla proprietà dell’immobile.
Questo significa che chi compra potrà utilizzare le rate residue nei propri modelli di dichiarazione dei redditi.
Tuttavia, le parti possono accordarsi per lasciare le detrazioni al venditore, purché tale accordo sia chiaramente indicato nell’atto di vendita. Per evitare equivoci, è consigliabile specificare nel rogito:
- se la detrazione viene ceduta all’acquirente o trattenuta dal venditore;
- l’ammontare delle quote residue e le annualità ancora spettanti.
Queste informazioni aiutano entrambe le parti a pianificare correttamente le proprie imposte e a prevenire contestazioni future con l’Agenzia delle Entrate.
Riqualificazione energetica
La riqualificazione energetica tramite Superbonus 110% ha reso molti immobili più efficienti dal punto di vista dei consumi. Oltre all’isolamento e alla sostituzione degli impianti, molti interventi hanno incluso la sostituzione degli infissi, che hanno contribuito al salto di classe energetica richiesto per ottenere l’incentivo.
Per il venditore, questo è un aspetto che aumenta il valore percepito dell’immobile durante la trattativa, in quanto la classe energetica più alta è considerata un vantaggio economico per l’acquirente.
La documentazione, ad ogni modo, deve essere completa.
In caso di vendita, è buona prassi consegnare al nuovo proprietario:
- copia delle asseverazioni trasmesse all’ENEA;
- le fatture e i bonifici parlanti che attestano i pagamenti;
- la documentazione che dimostra il rispetto dei requisiti previsti dalla legge.
Consulenza legale e fiscale
Prima di procedere con la vendita, è fortemente consigliato rivolgersi a un professionista qualificato, in particolare per la questione della cessione dei crediti e della responsabilità solidale in caso di irregolarità, perché può aiutare a verificare:
- se i lavori sono stati eseguiti nel rispetto delle regole tecniche e fiscali;
- a dichiarare correttamente la plusvalenza;
- la gestione delle detrazioni residue e la corretta comunicazione all’acquirente.
Una consulenza legale e fiscale evita di incorrere in errori che possono generare sanzioni o contestazioni, anche a distanza di anni.
Un supporto esperto è fondamentale anche in presenza di operazioni più delicate, come vendere casa con ipoteca, soprattutto se legate alla gestione di crediti fiscali derivanti dal Superbonus.
Vendita della casa dopo il 110 nel 2025
In fase di trattativa, sarà importante chiarire al potenziale acquirente come sono stati gestiti eventuali crediti ceduti, se l’immobile ha beneficiato di sconto in fattura e quale impatto questi elementi possono avere sul valore e sulla tassazione della vendita.
Considerando che la normativa evolve rapidamente, è utile aggiornarsi con fonti attendibili o richiedere il supporto di un consulente prima di definire il prezzo e le condizioni contrattuali.
Anche soluzioni alternative alla compravendita classica, come la vendita con riscatto, devono prevedere la corretta gestione della documentazione legata al Superbonus e ai crediti eventualmente ceduti.
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