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La vendita di una casa da parte di un privato è generalmente esente da tasse, salvo casi particolari.
Di norma non è obbligatorio per il venditore versare imposte sulla cessione della propria abitazione, anche quando questa genera un guadagno.
In alcune situazioni particolari, però, chi vende casa paga le tasse, ad esempio nel caso di immobili ereditati o quando la transazione genera una plusvalenza.
Vediamo in questo articolo tutti i dettagli.
Tasse e costi per la vendita della casa
La legge prevede regole diverse a seconda di varie casistiche, tra cui:
- il tipo di edificio;
- chi abita l’immobile;
- il tempo trascorso dal momento dell’acquisto;
- le modalità con cui il proprietario ne è entrato in possesso.
Quando si pagano le tasse sulla vendita di un immobile?
Le regole cambiano a seconda che si tratti di prima o seconda casa, del tempo trascorso dall’acquisto e dell’eventuale plusvalenza generata dalla vendita.
Di seguito trovi i casi più comuni.
Tasse per chi vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto
Quando metti in vendita la prima casa una volta trascorsi 5 anni dall’acquisto non hai alcun obbligo di pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, né di nessun’altra forma di imposta.
Anche nel caso tu abbia usufruito di agevolazioni fiscali come il bonus prima casa, non dovrai pagare nessuna tassa sulla vendita della casa dopo 5 anni dal suo acquisto.
La scadenza del quinquennio ti permette di rivendere la proprietà senza perdere il diritto alle agevolazioni o rischiare salate sanzioni.
Tasse per chi vende la prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto
Vendere casa prima di 5 anni, invece, quali tasse ti comporterà?
Ecco, questa è la casistica in cui dovrai sottostare al pagamento dell’Irpef qualora la vendita ti genererà una plusvalenza, cioè quando riuscirai a rivendere l’immobile a un prezzo superiore a quello pagato al momento dell’acquisto.
Se però l’immobile soddisfa una o più delle seguenti condizioni, sarai esentato da ogni forma di tassazione sulla vendita, anche nel caso in cui essa avvenga a meno di 5 anni dal suo acquisto:
- tu in qualità di proprietario (o tuoi familiari fino al terzo grado di parentela) hai usufruito dell’immobile come abitazione principale – ovvero come luogo di residenza anagrafica – nella maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita;
- hai acquisito l’immobile tramite successione ereditaria;
- hai ricevuto l’immobile in donazione.
Per quest’ultimo punto è necessario che siano trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa, ad opera di chi ha effettuato la donazione.
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Tasse sulla vendita della seconda casa
Quando vendi la seconda casa producendo un guadagno si aprono due possibili scenari:
- se la seconda casa è stata acquistata da più di 5 anni non scatterà alcun tipo di pagamento;
- se la seconda casa è stata acquistata da meno di 5 anni, la plusvalenza generata dalla sua cessione a titolo oneroso sarà soggetta a tassazione.
Il guadagno generato può essere tassato in due modi diversi.
La prima soluzione è la tassazione ordinaria, che fa confluire il guadagno ottenuto dalla vendita dell’immobile nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi”.
Il secondo metodo è la tassazione separata, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%, spesso più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.
Come puoi notare dalla tabella degli scaglioni Irpef, chi ha un reddito superiore ai 15.001 € pagherà un’aliquota più alta (a partire dal 27%) rispetto a quella prevista dal sistema a tassazione separata che, come abbiamo visto, è pari al 26%.
Tasse sulla vendita di immobili ereditati
Ereditare beni immobili è spesso una grande fortuna, ma può succedere che la scelta più sensata sia procedere alla loro vendita.
Vediamo insieme quali sono gli elementi di cui tenere conto quando ti appresti alla vendita di un immobile acquisito tramite successione.
La dichiarazione di successione
Il primo passo per vendere un immobile ricevuto in eredità è pagare le tasse che ammontano sullo stesso.
La cifra da corrispondere verrà calcolata nella dichiarazione di successione, un atto da presentare entro un anno dalla morte del proprietario, che contiene l’elenco di tutti i beni e i relativi valori del defunto.
Puoi redigere in totale autonomia questo documento, attraverso l’apposito software dell’Agenzia delle Entrate.
In alternativa, puoi affidarti a un commercialista, un notaio o un avvocato che ti supporti lungo tutto il processo di pagamento della tassa di successione.
Le aliquote variano dal 4 all’8% a seconda del grado di parentela che lega il defunto al suo erede.
In determinati casi esiste, inoltre, un valore fisso minimo – chiamato franchigia – da versare in aggiunta al valore della casa.
Quali imposte si devono pagare prima della presentazione della dichiarazione di successione?
Come in un’ordinaria compravendita, le imposte da versare sono due:
- quella catastale, con aliquota al 1% sul valore del bene immobile;
- quella ipotecaria, corrispondente al 2%.
Andranno inoltre versate, in caso di eredità:
- l’imposta di bollo;
- la tassa ipotecaria;
- i tributi speciali (ad esempio, i diritti di segreteria).
Accettazione dell’eredità
Se da parte tua c’è la volontà di vendere, devi aggiungere due passaggi alla dichiarazione di successione:
- l’accettazione dell’eredità;
- la trascrizione della stessa.
L’atto di accettazione dell’eredità può avere due forme: espressa, quando l’erede esprime la volontà di accettare i beni oggetto dell’eredità, mediante una dichiarazione formale a un Pubblico Ufficiale, oppure attraverso una scrittura privata autenticata.
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità avviene davanti a un notaio e per procedere dovrai presentare il certificato di morte del defunto e l’atto di successione.
Costi per la vendita della casa
Vendere un immobile comporta una serie di spese che è bene considerare fin da subito, per evitare sorprese al momento del rogito e avere una visione chiara del guadagno effettivo.
Oltre alla provvigione dell’agenzia, se prevista, ci sono costi legati alla preparazione della documentazione, alla regolarizzazione catastale o urbanistica e, in alcuni casi, a piccoli interventi per rendere l’abitazione più appetibile sul mercato.
In base alla situazione dell’immobile, queste spese possono variare sensibilmente, per questo è importante pianificare un budget realistico prima di mettere in vendita la casa.
Costi per l'Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento obbligatorio per legge da presentare al momento della vendita.
Serve a certificare la classe energetica dell’immobile e deve essere redatto da un tecnico abilitato, il suo costo può variare da circa 100 a 250 euro, a seconda della tipologia dell’edificio, della sua grandezza e del professionista incaricato.
Senza questo documento, il notaio non può procedere con il rogito.
È quindi fondamentale farlo predisporre in tempo utile, preferibilmente già al momento della pubblicazione dell’annuncio.
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Le ipoteche
La presenza di un’ipoteca non impedisce la vendita dell’immobile, ma è necessario gestirla correttamente.
Che si tratti di un’ipoteca volontaria legata a un mutuo, o di un’ipoteca giudiziale o legale derivante da debiti fiscali o sentenze, è fondamentale verificarne l’esistenza attraverso una visura ipotecaria.
In genere, l’ipoteca viene estinta contestualmente al rogito, utilizzando parte del ricavato per saldare il debito.
In alternativa, si può ricorrere all’accollo del mutuo da parte dell’acquirente o a un accordo di saldo e stralcio.
Regolarizzazione urbanistica e catastale
Prima della vendita è necessario assicurarsi che l’immobile sia conforme sia dal punto di vista urbanistico che catastale.
Ciò significa che la casa deve corrispondere esattamente a quanto risulta nei registri comunali e catastali, senza difformità.
In caso contrario, è necessario regolarizzare la situazione con l’aiuto di un tecnico, attraverso pratiche di sanatoria o aggiornamento catastale.
Queste operazioni possono comportare costi variabili, da qualche centinaio a diverse migliaia di euro, a seconda della complessità dell’intervento.
Un’eventuale irregolarità non sanata può, infatti, bloccare la vendita o comportare ritardi nella firma del rogito.
Se l’immobile è stato oggetto di lavori agevolati con il Superbonus, è importante, infine, valutare le implicazioni fiscali nel momento in cui si prende la decisione di vendere dopo il 110.
Certificazione di conformità degli impianti
Anche se non è obbligatorio allegare le certificazioni di conformità degli impianti elettrici, idraulici e del gas al momento della vendita, è molto frequente che l’acquirente le richieda.
In caso di impianti molto datati o modificati senza adeguata documentazione, potrebbe essere necessario incaricare un tecnico per verificare e certificare la conformità.
I costi variano in base al tipo di impianto e alla sua condizione, ma è consigliabile affrontare questa spesa in anticipo, per evitare contestazioni.
Disporre delle certificazioni aiuta anche a rafforzare la fiducia dell’acquirente e a velocizzare l’accordo.
Spese notarili per la vendita della casa: su chi ricadono?
Secondo l’art. 1475 c.c., le spese di compravendita relative a un immobile gravano sul compratore, a meno di accordi diversi.
La norma si riferisce, nello specifico, ai costi per la stipula dell’atto pubblico e la sua successiva copiatura nei registri immobiliari.
Quanto costa il notaio per vendere casa?
Le spese notarili relative all’acquisto di un’immobile sono quattro:
- l’imposta catastale di 50€;
- l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’abitazione;
- l’imposta ipotecaria di 50€
- l’imposta sul valore aggiunto, che va dal 4% per la prima casa al 22% per l’acquisto di un immobile di lusso.
Il compenso che spetta al notaio e il corrispettivo per la costituzione dell’atto pubblico ricadono sulle tasche dell’acquirente che, solitamente, si occupa della scelta del notaio stesso.
La norma però permette alle parti l’inserimento di una deroga scritta nel contratto di vendita. Potrai quindi aggiungere una clausola che stabilisce la suddivisione equa delle spese tra acquirente e venditore, oppure affidarne l’intera responsabilità al venditore.
Provvigione dell’agenzia
Per chi decide di vendere casa tramite agenzia, uno degli aspetti da chiarire fin da subito è il costo della provvigione, che può variare tra il 2% e il 5% sul prezzo di vendita.
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