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La donazione di un immobile richiede un atto notarile, con costi che variano da 1.500 a 5.000 euro a seconda del valore e della complessità. La donazione è uno strumento alternativo alla classica compravendita, molto utile per la gestione del patrimonio immobiliare e del bene immobile.
In questo articolo vediamo quali sono le spese e le tasse per la donazione di un immobile, e tutto quello che ti serve sapere per cominciare.
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Tasse sulla donazione immobiliare, in breve
La donazione di un immobile comporta il pagamento di imposte specifiche che variano in base al rapporto tra donante e donatario.
L’imposta di donazione può essere del 4%, 6% o 8%, ma si applica solo sulla parte eccedente le franchigie previste per legge.
Le imposte ipotecaria e catastale ammontano rispettivamente al 2% e 1% del valore catastale, ma sono ridotte a 200 euro ciascuna se l’immobile donato viene destinato a prima casa.
Vanno inoltre considerate l’imposta di bollo (230 euro), l’imposta di registro (200 euro) e l’onorario notarile, che varia in funzione del valore dell’immobile e della complessità dell’atto.
In alcuni casi, come la donazione tra familiari stretti o l’assegnazione di una prima casa, i costi possono essere contenuti, rendendo la donazione un’alternativa vantaggiosa alla compravendita.
Vediamo ora ogni voce nel dettaglio.
Che cos’è la donazione di un immobile e come funziona
L’articolo 769 del Codice civile riconosce la donazione come un contratto tra due parti: il donante, cioè chi cede il bene, e il donatario, chi lo riceve.
I suoi presupposti fondamentali sono “lo spirito di liberalità” e ”l’arricchimento” per il donatario, che è il beneficiario della donazione.
Esistono due tipi di donazione immobiliare:
- diretta, cioè un atto pubblico di fronte a un notaio e due testimoni per trasferire la proprietà di un immobile da un soggetto a un altro. È il caso, per esempio, della donazione di un immobile a un figlio o figlia;
- indiretta, quando il passaggio di proprietà avviene al momento dell’acquisto di una casa. Puoi decidere, per esempio, di acquistare un appartamento e poi procedere con la donazione dell’immobile ai tuoi figli intestando loro l’atto di proprietà.
La donazione di immobili è molto utilizzata dalle famiglie per distribuire il patrimonio immobiliare e ridurre le spese per le seconde case, o in altre situazioni come quella di una casa cointestata per una coppia.
Anche se è sempre a titolo gratuito, rimangono da considerare le tasse per la donazione di un immobile che cambiano a seconda di alcuni fattori.
In alternativa, se l’immobile è ancora gravato da un finanziamento, può essere utile valutare le implicazioni fiscali e bancarie nel caso si voglia vendere una casa con mutuo in corso anziché donarla.
La donazione richiede infatti il consenso della banca, mentre la vendita può consentire una gestione più diretta del debito residuo.
Donazione di prima casa e seconda casa
Nel caso di donazione della prima casa, il donatario ha diritto a significative agevolazioni fiscali, pagando imposte ipotecarie e catastali fisse a 200 €.
Se invece l'immobile è una seconda casa, le aliquote standard (2% ipotecaria e 1% catastale) si applicano per intero.
Questo tipo di passaggio è spesso usato per ridurre la pressione fiscale derivante dal mantenimento di più immobili.
Quando l’obiettivo non è solo il passaggio di proprietà ma anche la liquidazione del bene, è utile capire come vendere la seconda casa e confrontare i relativi costi fiscali rispetto a quelli della donazione.
Donazione indiretta
Si parla di donazione indiretta quando l'intento di donare si realizza attraverso atti diversi dal contratto di donazione, ad esempio acquistando una casa e intestandola a un figlio.
Anche queste operazioni possono avere rilevanza fiscale e vanno regolarizzate correttamente per evitare contestazioni future.
Donazione di un immobile all'estero
Se l'immobile donato si trova all'estero, le imposte italiane sulla donazione si applicano solo se il donante è residente in Italia.
In questo caso, bisogna considerare anche eventuali imposte previste dal paese in cui si trova l'immobile.
Quali tasse si pagano con la donazione di un immobile
Il sistema della donazione prevede costi diversi rispetto a quelli della vendita di una casa.
A fare la differenza è l’imposta di donazione immobiliare, un onere previsto solo per questo istituto che cambia in base al rapporto di parentela che lega donante e donatario.
Possiamo riassumere i casi principali così:
- per donazioni tra persone non legate da parentela, l’aliquota è pari all’8% del valore dell’immobile;
- per donazioni tra parenti in linea retta – quindi marito e moglie, o genitori e figli – l’aliquota è del 4% solo sul valore che supera il milione di euro, tenendo conto delle franchigie;
- tra fratelli e sorelle bisogna invece considerare il 6% del valore oltre i 100.000€;
- se la donazione è tra altri parenti l’aliquota è fissa al 6% sull’intero valore del bene;
- l’ultimo caso riguarda la donazione a favore di una persona portatrice di una forma grave di handicap, con un’aliquota dell’8% sulla parte che eccede il milione e mezzo di euro.
Oltre a questa imposta, ci sono altri costi e tasse per la donazione dell’immobile, comprese le imposte ipotecaria e catastale.
Costo della donazione di un immobile
Come per ogni contratto che regola il trasferimento di proprietà di un immobile, per la donazione di beni immobili i costi includono anche l’imposta ipotecaria del 2% del valore catastale dell’immobile e l’imposta catastale dell’1%.
Se il donatario riceve il bene come prima casa, le due imposte sono fisse a 200 euro.
Ci sono poi:
- l’imposta di bollo da 230 euro;
- l’imposta di registro da 200 euro.
L’ultima voce di spesa è l’onorario del notaio.
La parcella del professionista cambia in base a fattori come la categoria e la rendita catastale dell’immobile e in linea di massima sale con il valore della casa.
Se l’immobile è stato oggetto di lavori agevolati con il Superbonus, è consigliabile confrontare i vantaggi della donazione con quelli della scelta di vendere la casa dopo il 110, valutando eventuali obblighi legati alle detrazioni e ai tempi previsti dalla normativa per la cessione.
Alcuni rischi della donazione immobiliare
Non possiamo fare a meno, poi, di ricordarti che esistono anche alcuni rischi per la cessione di immobili, soprattutto per il donatario:
- il donante può chiedere la revoca della donazione per ingratitudine, per atti gravissimi compiuti dal donatario (come omicidi o azioni contro il patrimonio del donante), o anche per la sopravvenienza di figli o altri discendenti;
- entro 10 anni dalla morte del donante, gli eredi possono richiedere la restituzione del bene donato per ottenere la quota legittima della successione;
- entro 20 anni dalla trascrizione della donazione, gli eredi del donante possono richiedere il saldo della quota corrispondente alla donazione, anche all’eventuale nuovo proprietario subentrato al donatario.
In pratica il donatario rischia di non risultare mai del tutto proprietario della casa ricevuta in dono.
Per evitare questi rischi, alcuni preferiscono optare per una compravendita tra parenti, che pur comportando il pagamento delle imposte di registro, garantisce al compratore una titolarità piena e immediata dell'immobile, senza vincoli successori futuri.
I vantaggi principali si hanno quindi con la donazione dell’immobile ai figli, con costi davvero contenuti e la sicurezza della continuità della linea ereditaria.
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