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La visura catastale è uno strumento fondamentale per chiunque possieda o intenda acquistare un immobile.
Capire a cosa serve permette di evitare sorprese sgradite e prendere decisioni informate riguardo a compravendite o gestioni immobiliari.
In questa guida pratica, esploreremo l’importanza della visura catastale, come richiederla e come interpretarne i dati principali.
Che cos’è la visura catastale
La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che raccoglie tutte le informazioni principali relative a un immobile.
Contiene dati come l’ubicazione, la rendita catastale, la categoria e la classe, oltre ai nominativi dei proprietari o comproprietari.
Si tratta quindi di una sorta di “carta d’identità” della proprietà, utile per verificarne la situazione fiscale e giuridica.
La visura può essere richiesta sia per immobili a uso abitativo sia per terreni e rappresenta uno strumento indispensabile in caso di compravendita, successione o pratiche edilizie.
Quali informazioni contiene la visura catastale
All’interno di una visura catastale si trovano diversi dati che descrivono l’immobile in modo dettagliato.
Tra i principali:
- i dati anagrafici del proprietario o dei comproprietari;
- la posizione precisa dell’immobile, con foglio, particella e subalterno;
- la categoria catastale e la classe di appartenenza;
- la consistenza dell’immobile, indicata in vani o metri quadrati;
- la rendita catastale, utilizzata per il calcolo delle imposte;
- eventuali annotazioni relative a variazioni o aggiornamenti registrati nel tempo.
Oltre alle informazioni generali, i dati riportati in visura variano in base al tipo di bene e al tipo di documento richiesto:
- per i fabbricati vengono indicati dati identificativi (foglio, particella, subalterno, sezione urbana), dati di classamento (categoria catastale, classe, superficie catastale, consistenza e rendita) e informazioni sui possessori con codice fiscale;
- per i terreni si trovano anche tipologia di coltura, classe, reddito dominicale e reddito agrario;
- nella visura storica compaiono i passaggi di proprietà, eventuali fusioni, ampliamenti o cambi di destinazione d’uso.
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A cosa serve la visura catastale
Innanzitutto, fornisce una panoramica dettagliata della situazione catastale di un immobile, permettendo di verificare l’esattezza dei dati registrati: questo aspetto è fondamentale per evitare discrepanze durante compravendite o successioni.
In aggiunta, la visura aiuta a determinare la rendita catastale, un parametro cruciale per il calcolo delle imposte sugli immobili, come l’IMU o la TASI.
È utile anche per chi intende effettuare modifiche o ristrutturazioni, in quanto fornisce dati essenziali per ottenere i permessi edilizi necessari.
Infine, per chi gestisce immobili in locazione, la visura garantisce che la situazione catastale sia regolare e conforme alle normative vigenti, prevenendo potenziali problemi legali.
Nello specifico, è funzionale:
- nelle compravendite immobiliari per verificare i dati dell’immobile ed evitare discrepanze;
- nella determinazione delle imposte, in quanto la rendita catastale è la base di calcolo per IMU, TASI e altre tasse;
- per ottenere permessi edilizi in caso di ristrutturazioni o cambi di destinazione d’uso;
- nella gestione delle locazioni, per assicurarsi che la situazione catastale sia regolare;
- nei passaggi di proprietà, come successioni o donazioni, per confermare la titolarità.
Conoscere la rendita catastale è fondamentale per calcolare le imposte legate alla proprietà e stimare correttamente le tasse per vendere casa, evitando spiacevoli sorprese al momento del rogito.
Come ottenere una visura catastale
Richiedere una visura catastale è semplice e puoi farlo sia online che presso gli uffici competenti.
- Online: puoi accedere al portale ufficiale dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Se sei il proprietario dell’immobile la consultazione è gratuita, mentre per altri utenti può essere previsto un piccolo costo. In alternativa, esistono anche servizi online privati che rilasciano la visura a pagamento senza bisogno di recarsi allo sportello;
- Allo sportello: puoi rivolgerti agli uffici provinciali del Catasto o dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso basta compilare un modulo, presentare un documento d’identità valido e, se necessario, una delega del proprietario. È possibile che venga richiesto un contributo per la stampa o per l’assistenza.
In entrambi i casi dovrai avere a disposizione il codice fiscale e i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella o mappale, subalterno), che permettono di individuare con precisione la proprietà.
I costi variano a seconda della modalità scelta: online, per i proprietari registrati, la visura è gratuita, mentre tramite canali alternativi o presso gli uffici può essere previsto un importo minimo.
Chi può richiedere la visura catastale?
La visura catastale non è riservata solo ai proprietari: chiunque abbia interesse a consultarla può farne richiesta.
Questo significa che, oltre al titolare dell’immobile, possono richiederla anche:
- potenziali acquirenti che vogliono verificare i dati prima di una compravendita;
- inquilini che desiderano conoscere la regolarità catastale della casa che intendono affittare;
- professionisti come notai, avvocati, geometri o agenti immobiliari che necessitano di informazioni per pratiche legali, fiscali o di mediazione;
- eredi che devono affrontare pratiche di successione.
Nel caso in cui la richiesta venga fatta da una persona diversa dal proprietario, può essere necessaria una delega scritta, accompagnata da un documento di identità valido. Questo garantisce trasparenza e tutela la privacy dei dati riportati nella visura.
La visura è indispensabile anche tra i documenti per vendere una casa ereditata, perché consente agli eredi di verificare i dati catastali e dimostrare la titolarità dell’immobile prima della vendita.
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Tipi di visura catastale: ordinaria, storica, per soggetto
Non tutte le visure catastali sono uguali, a seconda delle tue esigenze puoi richiederne di diversi tipi.
- Visura ordinaria: mostra i dati attuali dell’immobile, come proprietario, rendita catastale e caratteristiche principali. È la più richiesta e quella che serve nella maggior parte dei casi, ad esempio quando si deve vendere o affittare.
- Visura storica: ripercorre la storia dell’immobile, riportando tutte le variazioni avvenute nel tempo, dai passaggi di proprietà alle modifiche catastali. È molto utile in caso di successioni o dispute legali.
- Visura per soggetto: non riguarda un singolo immobile ma un proprietario (persona fisica o giuridica) e permette di conoscere tutti i beni intestati a suo nome.
La visura ordinaria, dunque, riporta la fotografia attuale dell’immobile, con i dati catastali e fiscali aggiornati; la visura storica invece mostra l’evoluzione nel tempo, con i cambi di proprietà e i diritti estinti (come usufrutto o abitazione).
Differenza tra visura e planimetria catastale
Visura e planimetria catastale sono due documenti diversi ma spesso complementari.
Come già detto, la visura catastale contiene informazioni descrittive e fiscali sull’immobile, come dati del proprietario, rendita catastale, ubicazione e categoria.
La planimetria catastale, invece, è la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare: mostra la disposizione interna dei locali, le metrature e l’organizzazione degli spazi.
Se la visura è la “carta d’identità” dell’immobile, la planimetria ne è la “fotografia”.
Consultati insieme, offrono una visione completa e sono spesso richiesti in fase di compravendita.
Dal 1º luglio 2010, in sede di atto notarile di compravendita, è obbligatorio attestare la conformità tra lo stato reale dell’immobile e la planimetria catastale.
Questo significa che eventuali difformità devono essere sanate prima del rogito.
A cosa serve la visura catastale nella pianificazione futura
Conoscere dettagliatamente le caratteristiche e la situazione catastale di una proprietà permette di fare scelte informate per eventuali miglioramenti o modifiche strutturali.
Ad esempio, se si intende ristrutturare un immobile o cambiarne la destinazione d’uso, avere una visura aggiornata aiuta a capire quali permessi siano necessari e a stimare i costi associati.
Inoltre, la visura catastale consente di valutare l’impatto fiscale di tali modifiche, poiché la rendita catastale può influenzare le imposte sulla proprietà.
Questo è particolarmente utile per chi pianifica di investire in immobili o di espandere il proprio portafoglio immobiliare.
La visura catastale è utile anche per chi deve vendere casa con mutuo, perché fornisce i dati necessari per gestire correttamente l’estinzione del finanziamento al rogito e garantire che la transazione avvenga senza intoppi.