Achat avec droit de rachat : comment ça marche et quand c'est possible

Une vente avec faculté de rachat permet au vendeur de racheter le bien dans un délai défini, selon les conditions du contrat.

Vendre un bien est une excellente opportunité de gain pour son propriétaire. Peut-être, comme beaucoup d'autres, envisagez-vous de le faire, mais un doute vous retient : la vente entraîne-t-elle une perte définitive de propriété ou peut-on la racheter ultérieurement ? En Italie, généralement, lors de la vente d'un bien meuble ou immeuble, l'acheteur devient propriétaire. Il existe toutefois une exception : la vente avec faculté de rachat. Grâce à cet outil, vous pouvez vendre un bien et obtenir une somme d'argent conséquente, sans avoir à en abandonner définitivement la possession. Pour appliquer la vente avec faculté de rachat à votre bien, il est essentiel de comprendre son fonctionnement, ses règles et ses effets. La vente avec faculté de rachat est-elle vraiment la solution idéale pour vous ? Dans ce guide, nous vous fournissons tous les outils utiles pour le comprendre.

Qu'est-ce qu'un achat avec faculté de rachat et comment fonctionne-t-il ?

Un achat avec faculté de rachat signifie que lorsque vous décidez de vendre votre propriété, vous pouvez conclure un accord avec l'acheteur qui vous garantit le droit de racheter votre propriété à une date ultérieure.

Comme nous le verrons bientôt, cela se produit lorsque vous, le vendeur, concluez le contrat dans un délai établi par la loi ou par l'accord avec l'acheteur. À ce stade, pour en reprendre possession, vous devez restituer le prix de la maison à l'acheteur, ainsi que les remboursements de frais éventuels.

L'objectif de la vente avec faculté de rachat est de donner au vendeur, qui a besoin de fonds immédiats et qui ne souhaite pas contracter de prêt, la possibilité de changer d'avis sur la vente.

Comme vous pouvez l'imaginer, l'acheteur devient souvent la partie la plus faible du contrat. C'est pourquoi la loi a établi des règles spécifiques pour garantir que ce type de transaction se déroule de bonne foi pour les deux parties.

La loi régissant le contrat stipule que le prix de rachat ne doit pas dépasser le prix de vente. Français Cette précision a deux conséquences :

• elle empêche le vendeur de dévaloriser le bien pour obtenir des liquidités rapides ;
• elle garantit que l'acheteur ne demande pas un prix trop élevé pour restituer le bien.

La vente avec faculté de rachat présente des avantages indéniables, mais il est clair qu'il est nécessaire de bien connaître tous les aspects avant de la mettre en œuvre. Voyons ce que dit la réglementation à ce sujet.

Vente avec faculté de rachat : les conditions établies par l'art. 1 500 cm3

Comme indiqué dans l'article 1 500 du Code civil italien, conformément à l'accord de rachat :

« Le vendeur peut se réserver le droit de reprendre possession de la chose vendue en restituant le prix et les remboursements établis par les dispositions suivantes.
L'accord de restituer un prix supérieur à celui stipulé pour la vente est nul et non avenu pour l'excédent.”

Comme écrit précédemment, cela signifie que :

• celui qui vend le bien peut en reprendre possession ultérieurement ;
• pour que cela se produise, il doit restituer le prix correspondant et rembourser les frais ;
• la somme d'argent donnée pour racheter le bien ne peut pas dépasser le prix de vente initial.

Mais cela ne s'arrête pas là : le timing est également important. La vente avec faculté de rachat n'est en effet valable que si elle est effectuée dans un délai déterminé (art. 1501 cc) :

« Le délai de rachat ne peut être supérieur à deux ans pour la vente de biens meubles et à cinq ans pour celle de biens immeubles. Si les parties fixent un délai plus long, il est réduit au délai légal.
Le délai fixé par la loi est péremptoire et ne peut être prolongé.”

Pour ceux qui, comme nous, s'occupent de biens immobiliers, le rachat peut avoir lieu dans un délai maximum de cinq ans. Ce délai n'est pas nécessairement fixe : vous et l'acheteur, si vous le préférez, pouvez décider d'établir un délai plus court. Rien ne vous empêche de le prolonger jusqu'à atteindre les cinq ans prévus par la loi, qui constituent toutefois le délai maximal pour racheter le bien.

Enfin, il est important de rappeler que le calcul du délai commence à partir du moment où la propriété est effectivement transférée du vendeur à l'acheteur.

Bien sûr, cela crée une situation d'incertitude pour l'acheteur, car le bien ne lui devient pas définitivement acquis. L'objectif de cette clause juridique est précisément d'empêcher que cette incertitude quant à l'accession à la propriété ne perdure trop longtemps.

Comment exercer le droit de rédemption

Maintenant que vous comprenez ce qu'implique une vente avec faculté de rachat, il ne reste plus qu'à clarifier les modalités pratiques de la procédure.

Pour exercer votre droit de reprise du bien, vous devez communiquer la déclaration de rachat à l'acheteur. Avec cette déclaration, vous devrez également payer les sommes correspondantes, c'est-à-dire le prix de la maison et le remboursement des dépenses engagées par l'acheteur pour la rénover ou l'améliorer.

Mais attention : tout cela doit être fait dans le délai imparti, sinon votre droit de rachat s'éteint et vous perdez la possibilité d'en reprendre possession.

Une autre condition essentielle pour le rachat de la propriété du bien est le remboursement des frais. Le vendeur ne peut pas refuser de les payer ; Vous pouvez également faire une nouvelle offre dans les huit jours suivant la date limite.

Mais quelle forme doit avoir le document pour une vente avec faculté de rachat ? Si le bien en question est un bien immobilier, comme une maison ou un appartement, pour que le contrat soit valable, il doit être écrit puis transcrit.

Le même principe s'applique à la déclaration de rachat : sa forme est toujours déterminée par le type de bien. Pour racheter la propriété d'un bien, la déclaration doit être écrite, sinon elle est considérée comme nulle et non avenue. De plus, elle doit être accompagnée du prix et du remboursement des frais. Jusqu'au paiement de ces sommes, l'acheteur a le droit de conserver le bien.

Effets du rachat

Avant que le vendeur ne rachète son bien, la vente a pour effet de rendre l'acheteur propriétaire du bien. Cependant, le nouveau propriétaire ne peut pas jouir de la maison comme il l'entend : il est toujours gêné par la possibilité que le vendeur décide d'en reprendre possession.

Supposons que vous soyez l'acheteur : comment devez-vous alors vous comporter ? Vous devez gérer la maison avec correction et bonne foi, en la maintenant en bon état afin de ne pas porter atteinte aux droits du propriétaire initial. Si le bien est endommagé, le vendeur pourrait saisir le tribunal pour obtenir réparation du préjudice.

Lors de la déclaration de rachat, le vendeur exerce son droit de reprise de possession du bien en présentant un document écrit et en restituant les sommes dues. Entre-temps, si des hypothèques sont nées du fait de l'acheteur, ce dernier en est responsable.

De plus, si l'acheteur a à son tour vendu le bien à des tiers (appelés sous-acquéreurs), le droit de rachat s'applique même à leur encontre. Le vendeur peut exercer son droit de rachat directement auprès d'eux sans passer par l'acheteur au préalable, s'il a été informé de la transaction ultérieure.

En fin de compte, la vente avec faculté de rachat est un excellent moyen d'obtenir rapidement de l'argent sans perdre la pleine propriété de son bien. L'important est que vous soyez bien conscient de toutes les étapes nécessaires à la bonne gestion du contrat.