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92 % du parc immobilier italien est constitué de logements et de leurs dépendances, pour une valeur totale estimée à 5,526 milliards d'euros. Un rapport Scenari Immobiliari de 2017 indique que 52,2 % des bâtiments résidentiels sont des bâtiments résidentiels. construits avant 1979, un pourcentage qui monte à 82,3 % si l'on considère également ceux construits avant 1990.
Le défi de la revalorisation immobilière d'un patrimoine aussi archaïque est plus que jamais d'actualité. De la sécurité sismique à la modernisation énergétique, en passant par la mise à jour des aménagements et des systèmes de vie dans une maison intelligente clé (domotique et technologies similaires), le travail à accomplir est colossal.
Ce n'est pas un hasard si l'Union européenne a adopté le concept de Vague de rénovation, ou la transformation durable du vaste parc immobilier du vieux continent. Le Fonds de relance - l'instrument de relance européen - comprend également un chapitre de dépenses de 40,1 milliards d'euros destiné à l'efficacité énergétique et à la modernisation parasismique des habitations privées de notre pays. Divers avantages fiscaux sont prévus, parmi lesquels le plus connu est le renouvellement du parc immobilier, le Superbonus 110%.
Dans la culture d'entreprise de Casavo, les activités liées à la construction et à la gestion des chantiers sont d'une importance primordiale. En effet, la promotion immobilière implique souvent la rénovation et le lotissement des appartements que nous achetons pour les recommercialiser.
Parmi les nombreux professionnels présents dans l'entreprise, celui du Responsable Rénovation joue donc un rôle particulièrement stratégique. Notre Marco Lacroce, ingénieur en construction, est l'interprète parfait de ce rôle. Nous lui avons posé une série de questions pour mieux comprendre comment exploiter les rénovations pour augmenter la valeur d'un bien.
En quoi consiste votre travail en tant que Responsable Rénovation chez Casavo ?
Je suis ingénieur en construction, habitué à travailler dans le secteur de la construction. Par le passé, j'ai géré des contrats importants et j'ai également acquis une excellente expérience aux États-Unis. À mon retour en Italie, j'ai été le premier membre de l'équipe Rénovation de Casavo. Français Le défi était de construire une équipe capable d'exprimer sa créativité, tout en travaillant selon les normes dictées par le plan d'affaires de Casavo.
En tant que responsable de la rénovation, je coordonne, avec le responsable des opérations immobilières et les chefs de projet de construction senior des différentes villes, tous les membres de l'équipe, les chefs de projet de construction.
Le plus grand défi était le... Un grand défi est de maintenir un standard d'intervention unique quelle que soit la ville dans laquelle se trouve le chantier. Comprendre les besoins des équipes, les exigences techniques et la définition des ressources à utiliser ne sont que quelques-unes des tâches dont je suis responsable pour rendre l'évolution des projets de plus en plus linéaire.
L'un des mots que nous utilisons le plus chez Casavo est évolutif : tout ce que nous faisons doit être applicable à des modèles de différentes tailles et caractéristiques sans avoir à changer la méthode de travail. Opérer sur des marchés très différents (Rome, Milan, Bologne, Florence, Turin et Vérone) n'est pas toujours facile, mais les processus que nous avons développés nous aident à rester cohérents avec la vision de l'entreprise.
Peut-on dire que vous êtes un chef de chantier qui supervise toute l'activité du chantier ?
Ce n'est pas tout à fait exact. Les chefs de projet de construction (CPM) et moi-même coordonnons les professionnels et les entreprises externes à l'entreprise qui conçoivent et exécutent physiquement les travaux. Ma principale responsabilité est de rendre l'activité CPM locale uniforme et efficace sur tout le territoire.
Notre travail garantit que l'ensemble du processus – qui comprend la conception, les relations avec l'administration publique, l'exécution des travaux et la livraison finale – se déroule de manière coordonnée. Tout se déroule en douceur et sans problème. La gestion des travaux est également déléguée en externe, à des professionnels qui collaborent avec nous.
La conception est-elle réalisée par un professionnel externe qui suit vos instructions ?
Exactement, les directives sur la manière dont les projets doivent être réalisés sont identifiées au sein de deux équipes principales : Investissement et Rénovation. Nous essayons de comprendre, dans la limite du budget disponible, quelles sont les meilleures activités à réaliser dans un appartement spécifique. Nous les communiquons ensuite au concepteur externe qui suit et réalise le projet selon nos instructions.
Depuis janvier de cette année, nous avons intégré chez Casavo une équipe de designers qui utilisent une partie de la technologie de Realisti.co pour générer des modèles tridimensionnels et des rendus photoréalistes et ainsi développer certaines phases du projet en interne.
Peut-on dire que, selon les types de propriétés à rénover dans les différentes villes (par exemple, Turin et Milan avec des structures des années 1970 ou 1980, ou Florence et Rome avec des propriétés d'époque), l'un de vos objectifs est également celui de créer une norme ?
Oui, l'un de mes principaux objectifs est précisément celui de contrôler et de vérifier la norme, notamment entre les différentes villes. Notre objectif est de garantir la même qualité partout où nous opérons. Disposer d'un modèle de référence idéal est également extrêmement important pour les entreprises partenaires avec lesquelles nous collaborons afin de garantir la continuité et la stabilité.
Nous entrons dans un domaine un peu compliqué, mais nous allons essayer de faire simple. Parlons des différentes primes à la rénovation : que sont-elles et comment les obtenir ?
Le Superbonus 110 % relance le secteur de la construction. Il permet de récupérer 110 % des travaux effectués, sous forme de déduction fiscale, de remise sur facture ou de virement, lorsque des interventions améliorant l'efficacité énergétique ou réduisant le risque sismique sont réalisées.
La plupart des interventions concernent la rénovation de la façade du bâtiment par la création d'un revêtement isolant offrant de bonnes performances énergétiques et permettant de « piloter » le remplacement des fenêtres.
Depuis des années, un bonus pour la rénovation standard des bâtiments est également prévu, son taux étant passé de 36 % à 50 % au fil du temps. C'est le plus simple à obtenir et ne nécessite pas de conditions particulières. L'intervention doit impliquer des travaux d'entretien exceptionnels, avec dépôt d'un permis de construire auprès de la municipalité pour la rénovation intérieure d'un appartement. Une fois les travaux commencés, presque tout est inclus dans les coûts, même le remplacement des fenêtres ou de la chaudière, ainsi que d'autres activités d'entretien. La déduction fiscale maximale prévue est de 96 000 €, récupérable sur 10 ans.
Le dernier bonus le plus important est l'Écobonus, qui s'applique notamment aux rénovations impliquant le remplacement des fenêtres et du système de chauffage. La déduction fiscale est alors de 50 %.
Parlons du cahier des charges de la rénovation. Que pensez-vous qu'il faudrait inclure ?
Le cahier des charges est un document clé pour nous. Il s'agit de l'annexe au contrat qui contient toutes les spécifications techniques des travaux à réaliser sur le chantier. Nous y associons le projet architectural, la description et le planning des travaux. Les agents immobiliers et les clients de Casavo bénéficient également d'une version plus commerciale et compréhensible du document.
Lors de nos projets de rénovation, nous prenons également en charge les équipements de salle de bains, à l'exception du lavabo, qui fait généralement l'objet d'une attention particulière et d'une personnalisation de la part du client. Il en va de même pour la cabine de douche. Le choix de modèles est infini et nous préférons que le client choisisse en fonction de ses goûts. Dans le cas d'une propriété avec deux salles de bains, nous offrons la possibilité d'installer la baignoire dans l'une des deux.
Quant aux sols, le parquet est revenu à la mode et constitue notre option privilégiée en cette période. Cependant, si le client arrive avant l'installation, nous lui donnons la possibilité de choisir les matériaux qu'il préfère (parquet ou carrelage), ainsi que le type de finition et les couleurs.
Faut-il encore du temps pour qu'Alexa puisse allumer la chaudière ?
Oui, cela prend encore un peu de temps. Les systèmes que nous installons dans certains de nos projets, par exemple, sont capables de communiquer avec des assistants vocaux. Nous envisageons souvent l'installation de systèmes domotiques, mais il faut dire que la sensibilité des clients à ce sujet n'est pas encore aussi marquée. En général, nous constatons que les jeunes acheteurs, disons de moins de 30 ans, apprécient la possibilité de contrôler la luminosité des différentes pièces via leur smartphone, mais surtout pour se divertir, tandis que pour les clients plus âgés, ce n'est pas si important.
Ce qui est apprécié de tous, c'est la présence de volets roulants électriques, d'un bon signal Wi-Fi et d'un contrôle efficace de la tension de charge pour éviter les coupures de courant lorsque deux appareils ou plus sont connectés. Les gros appareils fonctionnent en même temps.
La qualité et la rapidité sont les éléments distinctifs des rénovations Casavo. Comment cette approche facilite-t-elle la revente des propriétés par les partenaires Gold ?
Concernant la qualité, je pense au triangle formé par le temps, les coûts et la portée du projet. En intervenant sur les délais et les coûts, il peut arriver que l'on s'écarte des objectifs fixés.
Pour éviter que cela ne se produise, nous avons établi des normes de référence : comme nous traitons de nombreuses rénovations, nous sommes en mesure d'analyser les données que nous recevons concernant les budgets et les délais. Nous avons créé une base de données performante pour comprendre l'impact du temps et des coûts afin de rendre le processus de vente fonctionnel.
La qualité est un facteur clé et nous ne sommes pas prêts à la sacrifier.
Combien de temps dure en moyenne une rénovation ?
Lorsque nous achetons, rénovons et revendons un bien immobilier (commerce), il faut compter environ quatre à cinq semaines après l'obtention de tous les permis nécessaires pour réaliser les travaux prévus. Pour les lotissements, par exemple en trois ou quatre unités, le délai est plutôt d'environ 100 à 120 jours.
Comment utilisez-vous le numérique dans vos activités de réaménagement immobilier ?
Nous disposons d'un logiciel spécifique qui nous aide à gérer les nombreux chantiers ouverts et à coordonner les personnes. Il est important de surveiller les dates de début et de fin des travaux, de vérifier l'état d'avancement des activités, si elles ont été réalisées et si les documents ont été remis. Ce travail serait impossible sans un outil dédié.
Avec l'équipe de conception, nous disposons d'un flux de travail assez moderne. Grâce à l'utilisation de l'iPhone 12 et d'autres technologies, nous expérimentons le scanner LiDAR qui permet de créer ce qu'on appelle un nuage de points dans le jargon. Lorsque vous utilisez l'appareil photo de votre smartphone, des points apparaissent sur les murs, offrant une vue 3D de l'appartement.
Habituellement, pour être sûr de ne rien manquer, nous commençons par un relevé classique, suivi d'un relevé avec le nuage de points. En guise d’étape finale, nous créons une enquête avec les photos en trois dimensions sur notre plateforme. L'ensemble du dossier est transmis à l'équipe de conception, qui est en mesure de reconstituer les éléments et de développer un projet en 48 heures.
La technologie 360° est également utilisée sur site par nos chefs de projet et nos partenaires externes pour réaliser des relevés. Les chefs de chantier disposent de leur propre compte pour télécharger des photos lorsqu'ils sont sur site et informer les chefs de projet en temps réel. Tout cela constitue également une archive photographique utile de l'avancement des travaux.
Cette propension à la technologie nous permet d'expérimenter et de mettre en œuvre de nouveaux processus. Et ceux qui travaillent avec nous ont la possibilité de se développer grâce à l'innovation.
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Chez Casavo, nous avons un objectif : transformer le monde de l'immobilier et faciliter le travail de nos agents partenaires.
Si vous opérez à Milan, Rome, Florence, Turin, Bologne ou Vérone et que vous ne l'avez pas encore fait, inscrivez-vous sur Doris, notre plateforme réservée aux agents immobiliers, et commencez à publier vos annonces gratuitement dès maintenant. Vous pouvez également les enrichir de visites virtuelles, grâce à Realisti.co, pour un effet encore plus efficace.
Dans notre vision, la route qui mène à l'avenir du marché immobilier passe par les étapes de la simplification numérique et technologique. Un voyage que nous souhaitons partager avec vous et toutes les agences qui souhaitent renouveler ce secteur. Ensemble.
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