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L'évaluation immobilière est une étape fondamentale pour déterminer la valeur d'une maison que vous avez décidé de vendre ou que vous souhaitez acheter. Il sert non seulement à établir le prix de départ de la vente, mais sert également de forme de protection pour garantir que ce prix est juste et conforme à la moyenne du marché.
Pour établir la valeur du bien, il est nécessaire de procéder à une série de considérations sur certains facteurs fondamentaux, tels que :
- la taille en mètres photos ;
- l'emplacement de la maison ;
- le type de propriété en fonction de la catégorie cadastrale ;
- les conditions structurelles et esthétiques générales et tout besoin de travaux de rénovation.
Pour évaluer tous ces aspects, nous faisons appel à des professionnels qualifiés qui émettent un rapport d'évaluation.
Vous souhaitez mieux comprendre les paramètres qui déterminent la valeur d'un bien immobilier ? Chez Casavo, nous avons préparé un petit guide qui vous expliquera comment fonctionne l'évaluation immobilière et quels facteurs l'influencent.
L'évaluation au mètre carré
Les dimensions sont l'élément le plus important pour établir la valeur d'un bien. L'évaluation finale d'une maison – tant pour l'achat que pour déterminer le loyer d'un contrat de location – dépend de sa taille en mètres carrés.
La valeur réelle du mètre carré n'est pas établie arbitrairement, mais sur la base de tableaux précis établis par l'Agence des revenus.
La catégorie cadastrale du bien
Un deuxième facteur central dans l'évaluation de la valeur d'un bien est la catégorie cadastrale, car elle détermine également les impôts sur le revenu et les impôts fonciers à payer chaque année.
Le groupe A du tableau des catégories fixesdu cadastre rassemble tous les bâtiments destinés à un usage résidentiel. Dans ce groupe, il est clair que les demeures seigneuriales, les villas et les châteaux (catégories A1, A8 et A9) ont des valeurs de départ très différentes de celles, par exemple, des logements abordables ou populaires (A3 et A4).
Comment l'emplacement influence la valeur d'une propriété
La superficie en pieds carrés et La catégorie cadastrale d'une maison ne suffit pas à calculer sa valeur finale. Pour obtenir une estimation complète du bien, il est également important de connaître sa zone géographique et sa localisation. L'Observatoire du marché immobilier (OMI) de l'Agence des recettes fiscales établit différents coefficients de calcul en fonction de la ville et de la zone où se situe le bien que vous souhaitez vendre ou acheter. Un appartement dans le centre historique de Rome, par exemple, aura un coefficient OMI différent de celui d'une propriété de même taille dans la périphérie de Pescara.
Calcul de la valeur d'un bien immobilier et des coefficients de mérite
Pour connaître l'évaluation au mètre carré, il suffit de multiplier la superficie totale par la valeur indiquée dans les tableaux OMI disponibles en ligne. Le chiffre obtenu sera ensuite ajusté en fonction de certains coefficients correctifs, tels que :
- l'étage auquel se trouve la maison ;
- le statut locatif du bien ;
- le système de chauffage ;
- l'exposition et la vue.
Ces paramètres entraînent une fluctuation du prix final allant de 2 à 20 %.
L'étage auquel se trouve la maison
Le premier type de coefficients est celui basé sur l'étage. Les coefficients sont les suivants :
Emplacement du bien Impact sur le prix Sous-sol -25 % Rez-de-chaussée ou mezzanine -10 % s'il y a un jardin, -20 % sans Premier étage -10 % Deuxième étage -3 % avec ascenseur, -15 % sans Troisième étage 0 % avec ascenseur, -20 % sans Étages supérieurs +5% avec ascenseur, -30% sans Dernier étage +10% avec ascenseur, -30% sans Penthouse +205% avec ascenseur, -20% sans
L'état locatif du bien
Un deuxième type de coefficients concerne l'état du bien. Les logements vacants ont un coefficient de 100 %, les logements loués un coefficient de -20 % et, dans le cas de locations saisonnières, un coefficient de -5 %.
Le système de chauffage
Un autre facteur d'évaluation concerne la présence d'un système de chauffage. Dans le cas où il est indépendant (+5 %), centralisé (0 %), centralisé avec comptage (+2 %) et absent (-5 %).
L'exposition
Le dernier coefficient à prendre en considération est l'exposition et la vue. Pour les vues panoramiques extérieures (+10%), extérieures (+5%), intérieures (-5%) et complètement intérieures (-10%).
L'état de la maison
Un dernier facteur central à ne pas négliger est l'état structurel et esthétique de la propriété. Sur la base des coefficients de correction que nous avons mentionnés précédemment, l'état de conservation du bien affecte l'évaluation de cette manière.
Type de logement Impact sur le prix Maison à rénover -10 % sur le prix Maison en bon état 0 % sur le prix Maison rénovée +5 % sur le prix Maison finement rénovée +10 % sur le prix Maison neuve +15 % sur le prix
Outre la nécessité ou non de travaux de rénovation, vous devrez également prendre en compte l'âge général du bâtiment. Les bâtiments historiques parfaitement entretenus connaîtront une correction à la hausse, tandis que les propriétés en mauvais état connaîtront une correction à la baisse.
À qui faire estimer votre maison ?
Comme vous pouvez le constater, derrière une estimation immobilière, il y a de nombreux facteurs et paramètres qui influencent la valeur finale. Pour établir le prix, vous devrez vous adresser à un professionnel qualifié qui rassemblera toutes les informations et les organisera pour vous. Les consultations de ce type nécessitent du temps et de l'argent et peuvent ralentir votre rêve de vendre ou d'acheter une maison.
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