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La vente de biens immobiliers entre parents au premier degré est autorisée sans restrictions particulières.
Vous souhaitez transmettre votre bien immobilier à votre fils ou votre fille et vous ne savez pas comment procéder ? Avant de procéder à l'achat, il est important d'évaluer les aspects juridiques, fiscaux et familiaux.
Dans cet article de Casavo, nous expliquons comment fonctionne la vente d'une maison entre proches et comment le faire en toute sécurité et sans
Vendre une maison à un enfant : quelles sont les options possibles
Il arrive souvent que des parents décident de vendre leur propre maison à leurs enfants ou à d'autres proches afin de leur garantir un logement dont ils pourront pleinement profiter. Dans certains cas, il peut être nécessaire d'obtenir un prêt hypothécaire pour faciliter la vente.
La première institution qui vient à l'esprit dans ces cas est la donation immobilière, mais il existe également d'autres moyens de réaliser le transfert. Si vous vous demandez si un parent peut vendre une maison à son fils ou sa fille, la réponse est oui, et c'est souvent la meilleure solution pour éviter les imprévus et les conséquences négatives.
Donation immobilière
La donation d'un bien immobilier est la pratique la plus répandue pour transférer la propriété d'un bien à un proche. S'il est vrai qu'elle permet d'économiser sur les frais de vente, la donation reste imposable. Outre les droits d'enregistrement, de cadastre et d'hypothèque traditionnels, il existe également un droit de donation spécifique dont le montant varie en fonction du degré de parenté entre le donateur et le donataire.
Dans la grande majorité des cas, pour les proches en ligne directe (parents et enfants, époux), les montants à payer sont faibles : le taux applicable est égal à 4 % de toute valeur supérieure à un million d'euros. Français Par conséquent, si vous faites don d'un bien d'une valeur de 1 100 000 €, vous devrez payer 4 % de 100 000 €, soit 4 000 €.
Pour connaître le détail des taux d'imposition pour les autres degrés de parenté, nous vous recommandons de consulter notre article sur les impôts relatifs aux donations.
À première vue, cela peut sembler la meilleure solution, mais n'oubliez pas que cette institution vous expose au risque de litiges de la part d'éventuels autres héritiers. Si vous décidez de faire don d'une maison à un seul de vos enfants, vos frères et sœurs peuvent demander la restitution du bien donné dans les 10 ans suivant votre décès afin de recevoir leur part légitime de la succession. Il est donc très important qu'il y ait un consensus général sur la décision afin d'éviter de s'exposer à d'éventuels litiges.
La vente
La vente de biens de père en fils (ou de mère en fils ou en fille) protège des récriminations des autres héritiers. Le principal inconvénient est que le prix convenu pour la vente doit être conforme aux prix du marché, ce qui nécessite donc une mise de fonds réelle compatible avec la valeur de la maison. Une vente fictive pour un montant inférieur, fixé d'un commun accord, est toujours possible, mais dans ce cas, il reste possible que les autres héritiers réclament une restitution, qui pourrait s'opposer à ce qui serait, à toutes fins utiles, une donation déguisée. Un parent peut vendre une maison à un seul enfant sans nuire aux intérêts des autres. En effet, lors de la succession, leurs droits successoraux sur la part légitime – c'est-à-dire la part du patrimoine du défunt qui, de par la loi, appartient à ses parents en ligne directe – restent valables sur le montant reçu de la vente. Une éventuelle évaluation à la baisse n'est donc pas acceptable, sauf accord de toutes les parties intéressées. Considérons également rapidement l'hypothèse où l'enfant vend la maison à son père ou à sa mère. Juridiquement, il n'y a aucun problème : vous avez tout à fait le droit de le faire en concluant l'accord que vous préférez avec vos parents. Cependant, si vous avez des frères ou sœurs, au moment de la succession, les biens seront compris dans la part légitime et seront donc partagés entre tous les héritiers. Les prêteurs peuvent exiger des garanties supplémentaires pour l'approbation du prêt hypothécaire dans ces transactions.
Donation avec vente et consentement des héritiers
Enfin, l'option de la donation avec vente avec consentement des autres cohéritiers reste à envisager. Cette opération consiste en la transmission gratuite du bien à tous les héritiers ayants droit selon les parts établies par la loi sur les successions.
Les personnes qui ont reçu une partie du bien transmettront ensuite leur part au fils ou à la fille du donateur, qui obtiendra finalement la pleine propriété du logement.
Supposons que vous et l'autre parent ayez trois enfants et que vous décidiez de transmettre gratuitement l'un de vos biens à une fille unique en accord avec ses frères et sœurs. Afin d'éviter de futurs litiges successoraux, une donation avec vente et consentement établit, devant notaire, la volonté de toutes les parties concernées de renoncer à leurs droits successoraux.
Vendre une maison à un enfant en présence de créanciers : est-ce possible ?
Que se passe-t-il si la personne qui décide de donner ou de vendre une maison à un enfant ou à un autre parent a des dettes et que ses biens sont menacés de saisie ? En cas de donation ou de vente à un prix fictif, la personne qui revendique une créance a le droit de demander la révocation du transfert dans les 5 ans suivant l'acte, s'il n'existe pas d'autres biens facilement saisissables permettant de payer la dette.
En revanche, en cas de simulation absolue, le créancier ne dispose d'aucun délai pour défendre ses créances. La simulation absolue est un acte juridique qui ne produit aucun effet. Dans notre cas, un père s'entend avec son fils pour faire don de la maison, qu'il continue ensuite d'occuper comme si de rien n'était. Vous connaissez maintenant toutes les options de vente d'une maison entre proches. N'oubliez pas qu'un parent a la possibilité de transférer un bien sans laisser de légumineuses à ses enfants, mais nous aborderons ce sujet plus en détail dans un autre article. Si vous envisagez de vendre votre bien dans un délai précis, venez découvrir tous les avantages qui vous attendent avec Casavo !
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