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La vie en copropriété, comme nous le savons, n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Disputes, litiges et litiges surviennent quotidiennement, tant entre les copropriétaires qu'avec l'administration. Si la personne censée maintenir l'ordre dans l'immeuble ne fait pas son travail, il pourrait être utile de savoir comment révoquer le syndic de copropriété. Pour se méfier de l'administrateur de copropriété, une majorité à l'assemblée suffit pour révoquer la cession.
Continuer la lecture comprendre comment changer l'administrateur de copropriété.
Toutes les méthodes pour révoquer l'administrateur de copropriété de son poste
Pour nommer un administrateur, le vote favorable de la majorité de l'assemblée de copropriété est requis. Une assemblée extraordinaire peut être convoquée pour discuter de la révocation de l'administrateur. Lorsqu'on parle de majorité dans un immeuble, on entend 50 % plus un des personnes présentes à l'assemblée le jour du vote ou, alternativement, le groupe qui contrôle la majorité des millièmes d'actions de l'immeuble. Les majorités requises pour résoudre la révocation doivent représenter au moins la moitié de la valeur de l'immeuble. Contrairement à la vente d'un bien immobilier en copropriété, qui requiert l'unanimité, dans ce cas, une majorité simple des millièmes suffit.
En règle générale, le mandat de l'administrateur dure douze mois et est renouvelé annuellement avec le consentement tacite des habitants de l'immeuble. Toutefois, le mandat peut être révoqué par l'assemblée avant même la fin de la première année d'activité.
La cessation de la relation peut être fondée sur une juste cause, mais elle n'est pas indispensable. Vous et vos copropriétaires, par exemple, n’avez peut-être pas établi une bonne relation avec le professionnel concerné et avez décidé de trouver comment vous méfier de l’administrateur de copropriété afin de trouver quelqu’un de plus approprié avant la fin de son mandat. Dans ce cas, une motion de censure pourrait être présentée lors de la réunion.
La nomination, la révocation et les obligations de l'administrateur sont régies par l'article 1129 du Code civil.
Commençons par examiner en détail les trois cas les plus courants de cessation de la relation professionnelle entre l'administrateur et la copropriété.
Révocation de l'administrateur à l'expiration
À l'issue du mandat standard de douze mois, l'assemblée peut, par un vote majoritaire – dans les mêmes conditions que pour une élection – retirer la mission. Si le contrat n'est pas renouvelé à son expiration, les chemins de l'administrateur et de l'immeuble se sépareront sans problème et sans possibilité pour l'une ou l'autre des parties de demander des remboursements ou des indemnités de départ. Il faudra alors procéder à la nomination d'un nouvel administrateur selon les mêmes procédures.
Révocation de l'administrateur en cours de mandat pour juste motif
Si vous souhaitez comprendre comment changer l'administrateur de copropriété en cours de mandat avec une révocation pour juste motif, telle qu'une faute professionnelle grave, sachez que vous pouvez décider de procéder soit avec le consentement de l'assemblée, soit à l'initiative personnelle.
La juste motif dépend des graves irrégularités dans l'activité de l'administrateur. Les cas les plus courants incluent :
- un manque de transparence dans la gestion des ressources financières de la copropriété ;
- détournement du compte courant de la copropriété ;
- des irrégularités manifestes dans les comptes et les factures relatifs aux activités nécessaires à la vie et à l'entretien de la copropriété ;
- défaut de communication concernant les révisions des valeurs des millièmes ;
- retards ou omissions dans la convocation d'une assemblée pour approuver les états financiers de la copropriété ;
- refus ou retard dans l'exécution des décisions prises par la majorité de l'assemblée ;
- refus ou retard dans la convocation de rendez-vous incluant des questions relatives au travail de l'administrateur à l'ordre du jour ;
- défaut de remplir les registres de copropriété et les procès-verbaux réunions ;
- refus ou retard dans la fourniture aux locataires de documents tels que l'attestation de paiement des charges de copropriété ;
- manque de transparence concernant le personnel impliqué dans l'entretien de l'immeuble et la documentation comptable associée.
Si une ou plusieurs de ces circonstances se produisent, l'assemblée peut décider à la majorité simple de révoquer la nomination. Dans cette situation, l'administrateur n'a droit ni à des remboursements ni à des indemnités de départ et abandonne son rôle.
Pour destituer un administrateur pour un motif valable, vous n'avez peut-être même pas besoin du soutien d'une majorité des millièmes des actions. Si vous savez que des irrégularités existent, mais que les copropriétaires de votre immeuble n'ont pas l'intention de vous soutenir dans une action en justice contre la personne ou la société qui gère votre immeuble, vous pouvez décider d'aller en justice pour faire valoir vos droits. Vous aurez besoin de l'aide d'un cabinet d'avocats pour constituer un dossier rassemblant toutes les preuves des irrégularités et demandant la révocation du responsable.
Si le comité d'arbitrage accepte votre demande, le mandat de l'administrateur sera révoqué avec effet immédiat et l'assemblée procédera à l'élection d'un nouvel administrateur. Et qu'en est-il des frais juridiques engagés pour cette initiative individuelle ? Vous êtes en droit de demander aux autres résidents le remboursement intégral des sommes dépensées, par versements égaux aux millièmes des différents copropriétaires. Après tout, vous avez agi dans le meilleur intérêt de la communauté. La copropriété, de son côté, a le droit de demander à l'ancien administrateur de restituer toutes les sommes dues, y compris celles versées pour l'action en justice.
Révocation de l'administrateur en cours de mission sans motif valable
Comme mentionné précédemment, l'assemblée peut également décider de révoquer l'administrateur en l'absence de motif valable. La fin de la relation requiert également un vote à la majorité simple dans ce cas. La loi prévoit des règles spécifiques régissant la révocation de l'administrateur de copropriété, précisant les situations dans lesquelles la révocation judiciaire est autorisée ou réglementée.
Pour comprendre comment révoquer l'administrateur de copropriété sans motif valable, il faut se concentrer sur le fait que la relation établie entre les résidents d'un immeuble et ceux qui les représentent est fondée sur la confiance. Si, pour une raison quelconque, cette confiance est rompue avant l'expiration du mandat, vous et les autres occupants de l'immeuble pouvez décider de mettre fin prématurément à la relation professionnelle, même sans en expliquer les raisons. Les règles générales concernant la responsabilité en cas de rupture de contrat et les dispositions relatives à la procédure de révocation de l'administrateur doivent être respectées.
Dans ce cas, cependant, l'administrateur licencié a droit à une indemnisation, qui correspond généralement au paiement de la cotisation annuelle impayée. Il faudra ensuite procéder à la nomination du nouvel administrateur en suivant les mêmes procédures de vote.
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