Changement d'usage prévu : quand est-il autorisé et comment le faire ?

Pour changer l'usage d'un bien immobilier de bureau à habitation, vous avez besoin : d'une demande officielle, d'un plan d'étage, de certificats d'urbanisme et d'habitabilité et du paiement des taxes municipales.

Si vous essayez de comprendre comment changer l'usage prévu d'un bien immobilier, nous avons une bonne nouvelle pour vous : vous venez de trouver le guide que vous recherchiez, avec toutes les informations dont vous avez besoin.

Après avoir consulté des dizaines d'annonces, vous avez finalement craqué pour un bien qui vous semble parfait : la taille est idéale, l'exposition garantit la lumière à toute heure et l'emplacement en ville est stratégique, loin du chaos du centre sans être excessif. Il a tout ce que vous recherchez dans la maison de vos rêves, mais… waouh, la description indique qu'il s'agit d'un studio professionnel. Pensez-vous qu'il suffise de redécorer et d'aménager les espaces intérieurs avec quelques rénovations ? Malheureusement, non, ce n'est pas suffisant.

Pour transformer le studio en votre nouvelle maison, vous devrez également changer son utilisation prévue de bureau à domicile, et vous devrez faire de même si vous souhaitez le transformer en entrepôt ou en magasin.

Le changement d'utilisation est une procédure simple qui, cependant, nécessite beaucoup d'attention aux détails. Pour vous aider dans la procédure, les documents et les coûts du bien que vous avez décidé d'acheter, nous avons rassemblé toutes les informations dont vous avez besoin dans ce guide pratique pour changer l'usage prévu.

De quoi parlons-nous dans cet article

• Que signifie l'usage prévu d'un bien ?
• Quelles sont les utilisations prévues ?
• Quand è Est-il possible de modifier l'utilisation prévue ?
• Quelle documentation est nécessaire pour le changement d'utilisation prévue ?
• Utilisation prévue : coûts, délais et procédures à suivre

Qu'est-ce que L'usage prévu d'un bien

Commençons par les définitions. En droit italien, l'usage prévu indique la fonction reconnue à un bâtiment ou à une unité immobilière. Pour simplifier, chaque bâtiment a une fonction au sein de la société, tant d'un point de vue urbanistique que cadastral : loger les personnes qui y vivent ou accueillir des activités de production industrielle ou commerciale, telles que des magasins et des ateliers d'artisanat.

Comme mentionné précédemment, le changement d'usage prévu peut transférer n'importe quel bien d'une catégorie à une autre. Dans le paragraphe suivant, nous verrons quelles sont les principales catégories prévues par la loi, mais pour l'instant, nous nous concentrerons sur le concept de changement urbanistique pertinent.

Selon l'article 23-ter du Code de la construction (modifié en 2014 par le décret Sblocca Italia) - et sauf disposition contraire de la réglementation régionale - le changement d'usage est considéré comme pertinent d'un point de vue urbanistique lorsqu'il implique le passage d'une catégorie à une autre, même sans travaux de construction. C'est le cas, par exemple, du changement d'usage prévu d'un local d'habitation à un local commercial. Pourquoi est-il considéré comme pertinent ? Car le changement a également des effets sur le calcul du revenu cadastral et sur la définition des impôts à payer tels que l'IMU et la TASI, qui varient en fonction du groupe auquel appartient le bien.

Quelles sont les utilisations prévues ?

Les biens sont donc divisés en groupes en fonction de la fonction qu'ils remplissent dans le contexte social. Les utilisations prévues sont nombreuses et tentent de couvrir le plus large éventail possible de situations. Français En plus du bureau et de la maison que nous avons déjà vu, les plus courants sont les magasins, locaux commerciaux, entrepôts, réserves et garages.

Les catégories fonctionnelles envisagées pour la destination des propriétés varient selon les réglementations régionales, mais en général nous pouvons les rassembler dans les six grands groupes que vous voyez dans le tableau ci-dessous avec les spécifications relatives :

Usage prévu Type de propriété Résidentiel Cela comprend les maisons de tout type et nature, y compris les services de chambres d'hôtes et les bureaux professionnels dans le cas où la taille prédominante de l'unité est de 100 mètres carrés. être utilisés à des fins résidentielles. Industriel et artisanal Ce groupe comprend les industries, les ateliers artisanaux, les entrepôts, les entreprises de construction, les laboratoires et les ateliers. En général, toutes les activités sont incluses dans cette catégorie. visant la production ou la transformation de biens, de matériaux ou de services. Commercial Comprend les magasins de détail, les services de distribution en gros à grande échelle, les marchés, mais aussi les bars, restaurants, cafés, pubs et autres services similaires. Hébergement touristique Comprend les hôtels, les campings et les auberges. Gestion ou service la catégorie qui comprend les banques, les compagnies d'assurance, les bureaux de gestion, les bureaux privés et les studios professionnels. Agricole Nous avons ici des propriétés destinées à la production agricole, à l'élevage et aux services connexes, ainsi qu'à pépinières, bois, pâturages, maisons rurales, serres et même agritourisme.

Voyons quelques exemples concrets.

Si vous décidez de désigner une pièce de la maison pour votre atelier professionnel ou votre atelier d'artisan, vous n'aurez pas besoin de suivre de procédure. Dans ce cas, en effet, la propriété est à tous égards votre maison et sa fonction principale en termes de taille est celle d'une habitation.

Si, en revanche, vous avez acheté une propriété résidentielle pour en faire une boutique où vous pourrez vendre vos créations, vous devrez changer son usage prévu d'habitation en local commercial.

Y a-t-il des limites à la transformation d'une propriété selon vos besoins ? La réponse se trouve dans le paragraphe suivant.

Quand est-il possible de changer l'usage prévu ?

En général, il est toujours possible d'obtenir le changement d'une catégorie d'usage prévu à une autre. Cependant, il existe quelques exceptions déterminées par la loi ou par certaines réglementations locales. Voici lesquelles.

1. Propriétés en copropriété

Commençons par les plus spécifiques qui concernent les propriétés en copropriété. Si, par exemple, vous avez l'intention de transformer un entrepôt en appartement, avant de demander un changement d'usage d'entrepôt en résidence, il serait préférable de consulter le règlement de copropriété et de vérifier qu'il n'y a pas de restrictions pour les nouveaux logements. L'interdiction de modification n'est toutefois valable que si le règlement a été approuvé à l'unanimité par les copropriétaires : dans le cas contraire, il ne peut imposer de limites aux pièces individuelles.

2. Exigences particulières pour les catégories fonctionnelles

La loi prévoit des exigences adaptées aux différentes catégories fonctionnelles. Il suffit de penser à la cheminée obligatoire pour tous les locaux servant des plats cuisinés. Il existe également des indications sur les surfaces minimales des différentes pièces des logements (par exemple, la salle de bains ne peut pas être inférieure à 3,5 m² dans les logements), ainsi que sur les ratios d'éclairage, qui indiquent la proportion entre les dimensions des fenêtres et celles des différentes pièces. Ces règles varient d'une commune à l'autre.

Faisons une hypothèse : vous souhaitez acheter un commerce situé au rez-de-chaussée d'un immeuble et le transformer en logement par un changement d'usage ? Avant de procéder à la vente, renseignez-vous soigneusement sur les dispositions réglementaires de votre ville afin d'éviter les mauvaises surprises qui pourraient contrecarrer vos projets.

3. Plans réglementaires

Enfin, prêtez attention au Plan général de réglementation (PRG) de la ville (ou Plan structurel et Règlement d'urbanisme, selon la municipalité), qui, dans certains cas, impose des restrictions au changement d'usage prévu d'un bien dans certains quartiers de la ville, comme les quartiers résidentiels. De plus, le PRG peut également limiter le type de travaux prévus pour un bâtiment.

Un cas fréquent concerne les bâtiments du centre-ville historique dont les restrictions d'entretien n'imposent que de simples travaux d'entretien. Dans ce cas, même en l'absence d'interdiction spécifique de changement de catégorie, vous serez toujours limité quant au type de travaux que vous pouvez effectuer.

Outre ces limitations réglementaires, d'autres aspects liés à la structure du bâtiment doivent être pris en compte. En général, tous les systèmes (électricité, eau, assainissement) doivent être conformes et le bien doit pouvoir répondre aux exigences spécifiques de la catégorie fonctionnelle à laquelle vous souhaitez le classer. Nous avons vu précédemment l'obligation pour les restaurants d'avoir une cheminée, mais au-delà de cela, de la loi, assurez-vous qu'il est réellement possible d'en installer une dans vos locaux.

Quels documents sont nécessaires pour le changement d'usage prévu ?

Maintenant que vous savez comment déterminer si votre bien répond aux conditions de changement, examinons tous les documents nécessaires et à qui ils sont demandés. Le changement d'une catégorie d'usage prévu à une autre est toujours considéré comme une intervention de rénovation de bâtiment, même si seuls des travaux simples sont nécessaires, voire aucun. Cela signifie que dans tous les cas, avant de procéder, vous aurez besoin du permis de construire délivré par la commune où se trouve le bien.

La DL Semplificazioni 2020 a toutefois rendu l'obtention d'un permis de construire plus difficile. procédures bureaucratiques rapides pour les transitions au sein d'une même catégorie. Cela signifie que si vous êtes sur le point de changer l'usage prévu d'un entrepôt à un garage, ou d'un entrepôt à un magasin, vous n'aurez pas besoin d'un permis de construire, mais vous n'aurez besoin que du CILA, la Communication certifiée de début des travaux, à présenter au bureau technique de la municipalité où se trouve le bâtiment, comme nous l'avons déjà vu dans notre guide pour rénover votre maison.

Maintenant que nous avons une idée plus claire, examinons les options disponibles. Une fois la documentation claire, il nous reste une dernière question à aborder concernant le changement d'usage prévu : les coûts.

Usage prévu : coûts, délais et procédures à suivre

La détermination précise du coût du changement d'une catégorie fonctionnelle à une autre dépend d'une série de variables qui varient considérablement en fonction de l'emplacement du bien et du type de travaux que vous envisagez.

Dans tous les cas, les principaux postes de dépenses sont au nombre de trois :

1. les travaux de construction nécessaires pour rendre le bien adapté à la nouvelle catégorie, tels que la mise aux normes des systèmes ou l'installation de notre cheminée, ainsi que ceux relatifs à la rénovation générale ;
2. les frais techniques et les honoraires des professionnels impliqués dans le changement, tels que les architectes et les avocats spécialisés en immobilier, ainsi que les frais de gestion des travaux et de sécurité sur le chantier ;
3. les frais d'urbanisme et les frais de secrétariat qui varient d'une commune à l'autre.

De plus, le type de changement de catégorie que vous envisagez d'effectuer influence considérablement le prix final. Dans le cas d'un changement d'usage de bureau à domicile, les coûts seront généralement inférieurs à ceux de la transformation d'un magasin en pizzeria.

Pour entamer une procédure de changement d'usage, commencez par contacter un professionnel pour vous aider avec les documents de propriété. Il vérifiera la conformité urbanistique du bâtiment, c'est-à-dire l'absence d'infractions au code de la construction et le respect des exigences d'hygiène et de salubrité nécessaires. Il préparera ensuite le projet d'intervention proprement dit et remplira ensuite le permis de construire.

Généralement, ces opérations préliminaires nécessitent quelques mois, notamment pour retrouver les documents de propriété dans les archives municipales.

Le professionnel vous aidera également à comprendre si une ou plusieurs des conditions qui empêchent le changement de catégorie sont présentes, comme une disposition du règlement de copropriété ou du PRG, ou des limitations structurelles. Une fois que tout est prêt, vous pouvez soumettre la demande au bureau technique municipal. À ce stade, il vous suffit de considérer le temps nécessaire aux travaux, qui dépend évidemment du type de travaux que vous avez prévu.

Comme vous pouvez le constater, changer la catégorie d'un bien peut cacher des pièges auxquels il faut prêter attention. En général, cependant, ce n'est pas une procédure complexe ; en fait, elle est fréquemment utilisée dans les situations les plus diverses, telles que :

• le changement d'usage prévu d'entrepôt à garage ;
• le changement d'usage prévu de magasin à résidence ;
• le changement d'usage prévu de résidence à locaux commerciaux ;
• le changement d'usage prévu d'entrepôt à résidence ;
• le changement d'usage prévu d'industriel à commercial ;
• le changement d'usage prévu de résidence à bureau et vice versa ;
• le changement d'usage prévu d'entrepôt à magasin.

Pour récapituler, jetez un œil au schéma ci-dessous.

Quel que soit votre projet, sur notre plateforme d'annonces vous trouverez Trouvez la propriété idéale à Bologne, Florence, Milan, Rome, Turin ou Vérone. Commencez dès maintenant à bâtir votre avenir avec Casavo !