Guide de la location avec un futur contrat de vente

Le compromis de vente est un accord par lequel les parties s'engagent à conclure la vente du bien à une date ultérieure. Le bail avec compromis de vente est une alternative à la vente immobilière qui s'avère très utile lorsque vous ne disposez pas de disponibilité financière immédiate.

Avec ce modèle de contrat, vous convenez avec le vendeur d'une relation normale de location suivie, toutefois, de la possibilité d'achat du bien Bien immobilier à la fin du bail. Les mensualités sont donc considérées comme des versements effectués pour l'achat.

Une formule intéressante, n'est-ce pas ? Si vous souhaitez en savoir plus, Casavo vous explique tous les détails dans ce guide. Nous vous recommandons de lire jusqu'au bout !

Comment fonctionne un bail avec promesse de vente future ?

Un bail avec promesse de vente future est un contrat atypique divisé en deux phases distinctes. La première implique une relation de location classique ; le second, en revanche, constitue un contrat préliminaire de vente pour le transfert de propriété du bien.

Le contrat préliminaire peut être de deux types :

• unilatéral, qui exige le transfert de propriété uniquement pour le locataire, tandis que le locataire conserve le droit de renoncer à l'achat ;
• bilatéral, qui lie les deux parties à la vente.

Essayons de simplifier un peu le langage juridique. Imaginons pour vous un modèle de contrat de location avec un contrat de vente future. La période convenue est de trois ans plus la possibilité de reconduction tacite pour deux autres (le classique 3+2) avec un contrat préliminaire bilatéral. Une fois les cinq ans écoulés, vous aurez effectivement acheté la maison. En cas d'accord unilatéral, vous aurez toutefois le droit de renoncer à l'achat.

Comme vous pouvez le constater, cette option présente de nombreux avantages, notamment si vous hésitez entre acheter ou louer une maison.

Contrat de location avec compromis de vente : modèle de loyer

En ce qui concerne le montant total à payer pour conclure l'achat, vous pouvez décider avec le vendeur de deux options principales :

• le paiement du loyer ordinaire, c'est-à-dire celui établi sur la base de la valeur marchande ;
• le paiement d'un loyer majoré qui comprend, en plus du loyer, une redevance mensuelle destinée à couvrir le prix de vente.

Dans le cas où la valeur de la maison est toujours supérieure au montant payé mensuellement, il faudra établir avec l'autre partie les modalités de paiement du montant manquant. Habituellement, vous pouvez choisir de convenir avec le vendeur du bien du paiement d'un acompte et d'un solde final, en plus de l'acompte de confirmation.

Si nous imaginons un contrat de location avec un futur compromis de vente à remplir, les éléments suivants devront donc être indiqués :

• la durée de la relation ;
• le montant du loyer mensuel, majoré ou standard ;
• l'acompte de confirmation ;
• les éventuels acomptes et soldes finaux ;
• si l'accord est unilatéral ou bilatéral.

Tous ces éléments sont nécessaires à la validité finale et nous vous recommandons de vérifier attentivement qu'ils sont correctement remplis.

Que dit le Code civil à propos de ce type de contrat ?

Le Code civil ne prévoit des règles spécifiques pour les baux avec contrat de vente future, mais y fait référence à l'article 1526, paragraphe 3, consacré à la résiliation du contrat. Cela signifie que l'institution est toujours soumise à une définition au cas par cas en fonction des habitudes progressivement consolidées. Il n'existe pas de règle fixe en la matière, mais une série de dispositions qui se sont succédées au fil du temps.

Contrat de location avec compromis de vente : aspects fiscaux et contractuels

À ce stade, vous pourriez vous demander : dans une situation hybride telle qu'un bail avec compromis de vente, comment fonctionne la fiscalité ?

Dans le cas d'un compromis de vente bilatéral, le paiement destaxes requises pour l'achat de la maison – donc les frais de registre foncier, d'hypothèque et d'enregistrement – est à la charge de l'acheteur et doit être effectué au moment de la signature, car ainsi que le paiement de la TVA. À cet égard, la TVA est calculée sur le prix total de la transaction, mais n'est pas incluse dans les différentes mensualités.

Quant aux taxes d'entretien telles que l'IMU, elles restent à la charge du propriétaire, et le bien constitue un revenu pour le calcul des impôts directs. Cet allègement fiscal pendant la période de location est certes un avantage pour ceux qui achètent, mais il représente un frein pour ceux qui s'engagent à vendre le bien ultérieurement.

Alors, ce type de contrat est-il toujours avantageux ? Pour clarifier la question, voyons quels sont les avantages et les inconvénients pour les deux parties dans le contrat de location avec un futur compromis de vente entre particuliers.

Avantages pour le vendeur

• Vous conservez la propriété de votre bien jusqu'au paiement intégral du prix convenu.
• Vous recevez un revenu mensuel fixe qui peut même dépasser le loyer normal.

Avantages pour l'acheteur

• Pendant la période de location, vous n'êtes responsable que des frais d'entretien ordinaires, tandis que les impôts directs et locaux restent à la charge du propriétaire et, en général, vous bénéficiez des protections prévues par la réglementation légale sur la location.
• Vous obtenez la propriété différée d'un bien sans le paiement immédiat du montant total et sans contracter un prêt immobilier, économisant ainsi les intérêts y afférents.
• Pour protéger vos droits, vous pouvez opposer le contrat de bail à tout tiers acquéreur qui pourrait prendre le relais.

Inconvénients pour les vendeurs

• Les taxes et charges fiscales restent à votre charge pendant la période de location.

• L'entretien exceptionnel du bien, ainsi que les frais liés aux éventuels travaux de copropriété, sont à votre charge.

• Si vous avez l'intention de vous retirer de la vente, vous devrez rembourser le dépôt de garantie avec une majoration généralement égale au double du montant, selon le projet de bail avec un futur compromis de vente.
• Si quelque chose ne fonctionne pas et que vous décidez de récupérer le logement, vous devrez contacter l'autorité judiciaire pour activer la procédure d'expulsion.

Inconvénients pour ceux qui achètent

• Dans le cas d'un accord bilatéral, comme dans notre modèle de bail avec contrat de vente future, vous devrez payer immédiatement les taxes et la TVA.
• Dans les accords unilatéraux, si vous décidez de ne pas procéder à l'achat, vous ne pouvez pas demander le remboursement de l'acompte.
• En cas de faillite du vendeur, vous courez un risque élevé de ne pas pouvoir obtenir le bien, en cas de défaut de transcription du préliminaire dans les registres fonciers.

Comme vous pouvez le constater, ce type d’accord représente une excellente alternative à l’achat traditionnel, surtout si vous n’avez pas de disponibilité financière immédiate ou si vous avez des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire. Les inconvénients pour les acheteurs sont globalement limités, surtout si le formulaire du bail avec contrat d'achat futur est rempli avec soin et dans les moindres détails. Si vous souhaitez acheter votre nouveau logement immédiatement, sans avoir à le louer, la plateforme de petites annonces Casavo vous attend avec des dizaines de biens adaptés à vos besoins.

Découvrez nos biens