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Une vente sans paiement du prix peut être considérée comme une vente fictive. Est-il possible de vendre un bien sans rien payer à la signature ? Analysons toutes les options pour conclure une vente et un achat sans aucun investissement financier.
Quelles options s'offrent à vous ?
La pensée dominante vous amène à identifier l'échange de chèques avec le moment final du processus de vente d'une maison. Les deux parties ayant entamé une négociation immobilière sont toutefois libres de convenir, comme elles l'entendent, d'un paiement différé ou échelonné, voire de ne pas le prévoir du tout, tout en préservant la validité du contrat qui vient d'être conclu.
D'un point de vue juridique, en effet, le transfert de propriété est conclu avec larédaction de l'acte chez le notaire. Une fois l'acte signé, l'acheteur et le vendeur sont libres de fixer leurs modalités de paiement préférées par le biais d'un accord privé. En cas de non-respect du contrat par l'une des parties, l'autre a le droit de demander la résiliation du contrat pour manquement dans les 10 ans suivant l'acte. Voici quelques-uns des scénarios les plus courants pour conclure un acte de vente sans transfert d'argent.
Vente avec réserve de propriété
Vous et l'autre partie impliquée dans la transaction pouvez convenir d'un paiement échelonné avec transfert de propriété différé. En pratique, à la signature de l'acte, la propriété du logement reste à votre nom, mais vous laissez à l'acheteur la possibilité d'en jouir. Au paiement de la dernière échéance convenue, vous vendez définitivement le logement, perdant tous vos droits.
Avec la vente avec réserve de propriété, il existe donc deux moments distincts : le premier est le transfert de possession dans une relation similaire à un bail, le second est le transfert définitif de propriété. Attention à ne pas confondre cette institution avec le bail avec pacte de vente future.
Un accord de non-transfert de propriété
Il arrive également que le vendeur et l'acheteur conviennent de mettre en scène une négociation – qui ne produira aucun effet – avec une vente fictive. Une personne aux prises avec des dettes, par exemple, pourrait solliciter l'aide de parents ou d'amis dans le cadre d'une simulation de négociation pour éviter la saisie de son bien.
Avec une simulation absolue, le vendeur ne cède que nominalement la propriété et la possession de son logement, l'éliminant de son patrimoine mais continuant effectivement à y vivre comme avant. Ce contrat n'a aucune conséquence juridique, et les créanciers potentiels peuvent à tout moment démontrer le non-fondé de l'accord pour réclamer ce qui leur est dû.
Une donation déguisée
Il existe ensuite l'hypothèse d'une simulation relative, c'est-à-dire un document qui prévoit le transfert effectif de propriété sans rien payer.
Un exemple classique est la vente utilisée pour dissimuler une donation immobilière. Comme vous le savez peut-être déjà, la donation permet de transmettre gratuitement un bien immobilier à des proches, moyennant le paiement d'un impôt calculé différemment selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.
Cependant, si vous faites don de votre bien immobilier à un seul de vos futurs héritiers, vous vous exposez au risque de litiges de la part des autres personnes qui voient leurs droits successoraux lésés. Imaginons que vous ayez deux filles et un fils et que vous décidiez de transmettre gratuitement la maison familiale à l'une des femmes. Dans ce cas, les autres héritiers ont le droit de demander la restitution du bien ou la liquidation de leur part. Une vente fictive est plus complexe à prouver qu'une donation et offre une meilleure protection contre d'éventuelles récriminations. Les héritiers exclus ont toujours la possibilité de prouver le contrat fictif et de réclamer ce à quoi ils ont droit. Un autre acte de vente sans échange d'argent est la cession avec pension alimentaire. Il s'agit d'un accord qui n'implique pas de paiements. Une obligation est établie entre l'acheteur et le vendeur : l'acheteur s'engage à prendre soin du vendeur et à l'entretenir toute sa vie. L'accord peut avoir le caractère d'une simulation relative si les parties décident de ne pas respecter l'engagement pris. Même dans ce cas, l'accord finit par masquer une transmission gratuite.
Conclure une transaction immobilière sans frais est très utile, notamment pour économiser sur les transferts de propriété entre parents et enfants. Si vous souhaitez en savoir plus sur les options qui s'offrent à vous, nous vous recommandons de lire le guide que nous avons préparé sur la vente d'une maison entre proches. Nous pouvons vous dire d'emblée que, selon nous, la meilleure solution est la donation avec vente et consentement des héritiers.
Maintenant que vous savez comment et pourquoi il peut être utile de renoncer au paiement, vous disposez de plus d'informations pour décider comment vendre votre bien. Pour éviter tout souci lié à la vente, pourquoi ne pas choisir les services Casavo ? Nous vous proposons une estimation rapide et gratuite pour connaître la valeur de votre bien, puis nous nous chargeons de trouver le meilleur acheteur pour vous. Si votre bien répond à nos critères, nous vous ferons une offre d'achat directe !
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